Formulare für SF-Bau (FSB)

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Formulare für SF-Bau (FSB)

Erfolgt durch ein Bauunternehmen die vertragliche Bauausführung für den Auftraggeber "schlüsselfertig", wird allgemein vom Schlüsselfertigbau (SF-Bau) gesprochen. In der Regel erfolgt dies durch einen Generalunternehmer (GU) oder Totalunternehmer (TU) als Auftragnehmer. GU und TU werden einzelne Gewerke sowie Teile der Bauleistungen weiter vergeben, so ggf. an einen Hauptunternehmer (HU) für Rohbauleistungen sowie an Nachunternehmer (NU) vorrangig für Gewerke des Ausbaus.
Für Bauverträge (sowohl als VOB-Vertrag als auch Bauvertrag nach BGB) zwischen den Vertragspartnern beim SF-Bau hat der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) Muster-Vertragsformulare erarbeitet, mit der aktualisierten Herausgabe zum Stand: Jahr 2019 (vorher Stand: Jahr 2017) an die neuere Rechtslage und -sprechung angepasst und zur Anwendung im Sinne des § 14 BGB empfohlen.
Im Einzelnen betrifft es folgende Formulare:
  • FSB 2019-1: Generalunternehmervertrag,
  • FSB 2019-2: Beauftragung Nachunternehmer,
  • FSB 2019-3: Verhandlungsprotokoll/Nachunternehmervertrag (Sitz Inland).
Die Formulare sind elektronisch als pdf-Dateien oder in ausgedruckter Fassung beim HDB verfügbar.
Die zum Stand 2017 noch empfohlenen Formulare zur Arbeitnehmer-Erklärung zum Mindestlohn für die gewerblichen Arbeitnehmer von Nachunternehmern werden 2019 nicht mehr angeführt. FSB 2019-3 sieht unter Tz. 14 - Arbeitnehmereinsatz - Verpflichtungserklärungen des NU zur:
  • Zahlung des tariflichen bzw. gesetzlichen Mindestlohns und der zu leistenden Sozial- und Unfallversicherungsbeträge sowie des Urlaubskassenbeitrags und
  • Gestaltung der Lohnunterlagen beim NU mit eindeutiger Zuordnung der Arbeitnehmer, der Arbeitsentgelte und abgeführten Beiträge.
Der Generalunternehmervertrag nach FSB 2019-1 entspricht im eigentlichen Sinne dem Schlüsselfertigstellungsvertrag zwischen den Vertragspartnern - Bauherr und SF-Bauer -. Im Verhandlungsprotokoll mit Nachunternehmern kann der NU mit seiner Unterschrift erklären, einen Vertrag zu den im Protokoll festgelegten Bedingungen zu vereinbaren. Bei Annahme durch den GU wird das Verhandlungsprotokoll zum Nachunternehmervertrag. Zur verbindlichen Beauftragung der Nachunternehmer kann das Formular FSB 2019-2 verwendet werden.
Die aufgeführten Muster-Formulare zum Stand 2019 berücksichtigen:
  • Kooperationspflichten der Vertragspartner zur vertrauensvollen Zusammenarbeit,
  • die aktuelle VOB sowie die rechtlichen Regelungen (seit 2018) zur Änderung und Vergütung der vereinbarten Leistung bei BGB-Bauverträgen nach §§ 650b bis 650d BGB,
  • die Baugenehmigung als Vertragsbestandteil,
  • die seit 25. Mai 2018 geltenden neuen Regelungen zum Datenschutz nach der europäischen Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO),
  • die europäische A 1-Bescheinigung für grenzüberschreitend entsandte Arbeitnehmer,
  • Urteile des BGH zu Bürgschaften, so zum Verzicht auf die Einreden der Aufrechenbarkeit und Anfechtbarkeit sowie zur Verjährungsfrist von 5 Jahren für einen Bürgschaftsanspruch,
  • die Streitlösungsordnung für das Bauwesen (SL Bau, ehemals Schiedsgerichtsordnung),
  • die Möglichkeit zur Vereinbarung einer Adjudikation durch Experten, die mit Bezug auf die Regelungen in § 650b BGB während der Bauausführung als fachkundige Dritte über Streitfragen entscheiden, die dann bindend sind.
Die Muster-Formulare erheben zum Inhalt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit im Einzelfall. Sie geben aber Anhaltspunkte und können auch als Prüfliste verwendet werden. Notwendig ist jedoch stets die eigenverantwortliche Prüfung für den Einzelfall, ggf. mit der Notwendigkeit einer Anpassung an die zu regelnde Situation. Den beteiligten Vertragspartnern steht es frei, diese Formulare heranzuziehen, zu ändern, an die Erfordernisse des jeweiligen Einzelfalls anzupassen oder andere Texte zu nutzen.
Eine Nutzung der Muster-Formulare für Verträge mit Verbrauchern mit Bezug auf § 13 BGB ist nicht vorgesehen. Für Bauvorhaben der öffentlichen Auftraggeber sind die Formulare ebenfalls nicht anwendbar, sondern hierfür deren Vorgaben maßgebend.

Begriffs-Erläuterungen zu Formulare für SF-Bau (FSB)

Vom Schlüsselfertigbau (bezeichnet in Kurzform auch als SF-Bau oder SB) spricht man, wenn eine Baumaßnahme dem Auftraggeber als Bauherrn bzw. Besteller vom bauausführenden Unternehmen als Auftragnehm ...
Erfolgt die Bauausführung zum Bauvertrag durch einen Generalunternehmer (GU) , beispielsweise als Schlüsselfertigbau (SF-Bau) , oder durch einen Hauptunternehmer (HU) , dann werden meistens nicht all ...
Wird durch ein Bauunternehmen für die Ausführung der Bauleistungen zum Schlüsselfertigbau (SF-Bau) Generalunternehmer (GU) oder auch Hauptunternehmer (HU) - meistens nur für die Rohbauleistungen am B ...
Übernimmt ein Bauunternehmen als Auftragnehmer die vertragliche Ausführung eines gesamten Bauwerks als Schlüsselfertigbau (SF-Bau) , so wird es in der Regel nicht alle Bauleistungen selbst mit eigene ...

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