Generalunternehmervertrag

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Generalunternehmervertrag

Möchte der Auftraggeber (AG) als Bauherr die Bauausführung eines Bauwerks einem Generalunternehmer (GU) übertragen, ist ein Generalunternehmervertrag abzuschließen. Danach übernimmt der GU den Bauauftrag zur Erstellung des gesamten Bauwerks. Er wird in der Regel nicht alle Bauleistungen selbst ausführen, sondern spezielle Gewerke oder Teilleistungen an Nachunternehmer (NU) vergeben. Dabei bleibt aber der GU gegenüber dem Bauherrn haftender und gewährleistender Vertragspartner für das gesamte Bauvorhaben. Dem Grunde nach liefert der Generalunternehmer eine "schlüsselfertige" Bauleistung wie im Schlüsselfertigbau (SF-Bau).
Für Bauverträge (sowohl als VOB-Vertrag oder auch als Bauvertrag nach BGB) zwischen den Vertragspartnern "Auftraggeber und GU" sowie "GU mit Nachunternehmern" hat der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) Muster-Vertragsformulare entworfen, mit der aktualisierten Herausgabe zum Stand: Jahr 2019 (vorher Stand: Jahr 2017) an die neuere Rechtslage und Rechtsprechung angepasst und zur Anwendung im deutschen Schlüsselfertigbau im Sinne des § 14 BGB empfohlen. Die Formulare sind elektronisch als pdf-Dateien oder in ausgedruckter Fassung beim HDB verfügbar.
Im Einzelnen betrifft es folgende Formulare:
  • FSB 2019-1: Generalunternehmervertrag,
  • FSB 2019-2: Beauftragung Nachunternehmer,
  • FSB 2019-3: Verhandlungsprotokoll/Nachunternehmervertrag (Sitz Inland).
Das FSB 2019-1 Generalunternehmervertrag weist folgende Gliederung auf, zu der im Einzelnen vertragliche Festlegungen zu treffen sind:
1Vertragsgegenstand
2Leistungsumfang/Vertragsbestandteile
3Vergütung /Netto- Auftragssumme
3aKooperationspflicht/ Grundsatz:
Einvernehmliche Änderung Leistung und Vergütung
Ausnahme: Einseitige Anordnung AG
3bVergütungsanpassung bei einseitiger Anordnung AG
3cHinterlegung Urkalkulation
3dEinstweilige Verfügung/Adjudikation
4Ausführung / Vertretung / Koordination / Wartung / Bemusterung
5Nachunternehmer
6Termine
7Abnahmen / Zustandsfeststellung / Kosten vorzeitiger Benutzung / Mängelbeseitigung
8Vertragsstrafe / Beschleunigungsbonus
9Mängelansprüche / Verjährung
10Haftung / Versicherungen
11Rechnungsstellung / Zahlungen
12Kündigung
13Sicherheitsleistung
14Streitlösung / Adjudikation / Gericht
15Ausschließliche örtliche Zuständigkeit / Anwendbares Recht / Vertragssprache
16Datenschutz
17Compliance / Rechtmäßige Verhalten / Kündigung / Schriftform
18Schlussbestimmungen
Sieht der GU die Übergabe von Teilleistungen an Nachunternehmer vor, erfolgt zunächst durch ihn die Aufforderung von NU zur Abgabe von Angeboten vor. Danach wird das wirtschaftlichste Angebot für die jeweilige Teilleistung bzw. das Gewerk ausgewählt. Es schließt sich die Vertragsverhandlung mit den interessanten Bietern an. Genutzt werden kann hierzu das Formular FSB 2019-3. Im Verhandlungsprotokoll mit Nachunternehmern kann der NU mit seiner Unterschrift erklären, einen Vertrag zu den im Protokoll festgelegten Bedingungen innerhalb einer Bindefrist zu vereinbaren. Nimmt darauf der GU das rechtsverbindliche Angebot eines NU innerhalb der Bindefrist an, wird das Verhandlungsprotokoll zum Nachunternehmervertrag. Zur verbindlichen Beauftragung der Nachunternehmer kann das Formular FSB 2019-2 verwendet werden.
Gegenüber vorherigen Fassungen berücksichtigen die Vertragsformulare zum Stand 2019:
  • Kooperationspflichten der Vertragspartner zur vertrauensvollen Zusammenarbeit,
  • die aktuelle VOB sowie die rechtlichen Regelungen (seit 2018) zur Änderung und Vergütung der vereinbarten Leistung bei BGB-Bauverträgen nach §§ 650b bis 650d BGB,
  • die Baugenehmigung als Vertragsbestandteil,
  • die seit 25. Mai 2018 geltenden neuen Regelungen zum Datenschutz nach der europäischen Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO),
  • die europäische A 1-Bescheinigung für grenzüberschreitend entsandte Arbeitnehmer,
  • Urteile des BGH zu Bürgschaften, so zum Verzicht auf die Einreden der Aufrechenbarkeit und Anfechtbarkeit sowie zur Verjährungsfrist von 5 Jahren für einen Bürgschaftsanspruch,
  • die Streitlösungsordnung für das Bauwesen (SL Bau, ehemals Schiedsgerichtsordnung),
  • die Möglichkeit zur Vereinbarung einer Adjudikation durch Experten, die mit Bezug auf die Regelungen in § 650b BGB während der Bauausführung als fachkundige Dritte über Streitfragen entscheiden, die dann bindend sind.
Die zum Stand 2017 noch empfohlenen Formulare zur Arbeitnehmer-Erklärung zum Mindestlohn durch die gewerblichen Arbeitnehmer von Nachunternehmern werden 2019 aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht mehr angeführt.
Die Muster-Formulare erheben zum Inhalt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit im Einzelfall. Sie geben aber Anhaltspunkte und können auch als Prüfliste verwendet werden. Notwendig ist jedoch stets die eigenverantwortliche Prüfung für den Einzelfall, ggf. mit der Notwendigkeit einer Anpassung an die zu regelnde Situation. Den beteiligten Vertragspartnern steht es frei, diese Formulare heranzuziehen, zu ändern, an die Erfordernisse des jeweiligen Einzelfalls anzupassen oder andere Texte zu nutzen.
Die Muster-Formulare erheben zum Inhalt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit im Einzelfall. Sie geben aber Anhaltspunkte und können auch als Prüfliste verwendet werden. Notwendig ist jedoch stets die eigenverantwortliche Prüfung für den Einzelfall, ggf. mit der Notwendigkeit einer Anpassung an die zu regelnde Situation. Den beteiligten Vertragspartnern steht es frei, diese Formulare heranzuziehen, zu ändern, an die Erfordernisse des jeweiligen Einzelfalls anzupassen oder andere Texte zu nutzen.
Eine Nutzung der Muster-Formulare für Verträge mit Verbrauchern mit Bezug auf § 13 BGB ist nicht vorgesehen. Für Bauvorhaben der öffentlichen Auftraggeber sind die Formulare ebenfalls nicht anwendbar, sondern hierfür deren Vorgaben maßgebend.

Begriffs-Erläuterungen zu Generalunternehmervertrag

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