Grundbesitzwerte und ihre Bestimmung

Grundbesitzwerte und ihre Bestimmung

Für die Grunderwerbsteuer sowie die Erbschaftsteuer wurde die Bewertung in 1990er Jahren neu geregelt. Anstelle von Einheitswerten werden Grundbesitzwerte mit Bezug auf § 138 Bewertungsgesetz (BewG vom 01.02.1991, zuletzt geändert mit Gesetz vom 24.01.2008 in BGBl. I S. 3018) festgestellt und zwar nach Bedarf (z. B. Zeitpunkt der Erbschaft) und nicht in regelmäßigen Abständen.
Die Bestimmung der Grundbesitzwerte erfolgt durch die Finanzbehörden.
Die Wertbestimmung unterscheidet nach
  1. unbebauten Grundstücken (§ 145 BewG) mit folgender Berechnung:
    Bodenwert:

    Grundstücksfläche (qm) x Bodenrichtwert (€ je qm)
    ./. Abschlag
    ________________________________________________

    = Grundbesitzwert für das bebaute Grundstück,
    abgerundet auf volle 500 €.
    Weist der Steuerpflichtige nach, dass der Verkehrswert des Grundstückes niedriger ist, dann ist der niedrigere Wert der Bewertung zugrunde zu legen.
  2. bebauten Grundstücken (§ 146 BewG):
    Hier kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung:

    Jahresrohmiete (ohne Betriebskosten)
    x Faktor 12,5
    ________________________________________________

    Zwischenwert
    ./. Wertminderung wegen Alters 0,5 % pro Jahr, höchstens 25 %
    + Wertzuschlag 20 % (nur bei Ein-/Zweifamilienhäusern)
    ________________________________________________
    = Grundbesitzwert für das bebaute Grundstück,
    abgerundet auf volle 500 €.
    Auch hier könnte wiederum ein niedrigerer nachgewiesener Verkehrswert herangezogen werden.
Ein Beispiel soll diese Wertbestimmung veranschaulichen.

Beispiel zu Grundbesitzwerte und ihre Bestimmung

Ermittlung des Grundbesitzwertes für ein selbst genutztes Einfamilienhaus

Die Jahres-Miete für ein vergleichbares Haus würde 17.500 € betragen. Das Haus wurde vor 30 Jahren gebaut. Der Verkehrswert des Hauses beträgt 300.000 €:
Tatsächlicher Wert: 300.000,00 €
Ermittlung des neuen Steuerwertes:
Jahresrohmiete: 17.500 € x 12,5218.750,00 €
./.Alterswertminderung
(30 Jahre x 0,5 % = 15 %)
-32.812,50 €
+Wertzuschlag 20 %+43.750,00 €
=neuer Steuerwert (Grundbesitzwert)229.687,50 €
abgerundet auf volle 500 €229.500,00 €
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