Liegenschaftszinssatz

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Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz ist ein Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken als Liegenschaften je nach Art der Grundstücke im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Der Marktbezug steht im Vordergrund. Nach § 14 Abs. 3 in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) - vom 19.05.2010, in Kraft seit 01. Juli 2010 -sollte der Liegenschaftszinssatz "auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens " (§§ 17 bis 20 in der ImmoWertV) abgeleitet und angesetzt werden.
Der Liegenschaftszinssatz wird von zuständigen Gutachterausschüssen berechnet. Als Grundlage dienen in der Regel Kenntnisse zu erfolgten Transaktionen zu Liegenschaften in den vergangenen Jahren und die jeweilige Marktsituation. Von den Gutachterausschüssen erfolgt auch die Veröffentlichung bzw. sind bei Bedarf bei den örtlich zuständigen Ausschüssen erhältlich. Die ermittelten Liegenschaftszinssätze tragen Durchschnittscharakter. Für eine ganz bestimmte Wertermittlung müssen sie nicht unbedingt geeignet sein.
Beispiele für Liegenschaftszinssätze liefern neben den Informationen der Gutachterausschüsse auch Aussagen in der Literatur und speziell verfassten Grundstücksmarktberichten in den Bundesländern sowie von Institutionen in der Immobilienwirtschaft. Im Grundstücksmarktbericht des Freistaates Sachsen 2017 (Stand: 31. Dezember 2016) werden beispielsweise unter Tz. 7.1.1 spezielle Aussagen über Liegenschaftszinssätze zu "Wohnen 2016" für verschiedene Einzugsgebiete des Freistaates getroffen.
Allgemein können als Beispiele für Liegenschaftszinssätze herangezogen werden:
  • 5 % bei Mietwohngrundstücken,
  • 5,5 % bei gemischt genutzten Grundstücken mit 50 % gewerblichem Mietanteil,
  • 6,5 % bei Geschäftsgrundstücken,
  • 6 % analog bei Citylage in Kleinstädten,
  • 8 % analog in Großstädten.
Die Sätze können gegenwärtig nach örtlichen Aspekten durchaus in einer Spanne von ./. 40 % (besonders bei freistehenden Ein-/Zweifamilienhäusern) bis +20 % (besonders bei Wohn- und Geschäftshäusern) abweichen. Im Grundstücksmarktbericht für Sachsen zum Wohnen 2016 schwankten die Sätze zwischen örtlichen Gebieten zu Wohn- und Geschäftshäusern zwischen 2,5 und 9,1 %.
Die Liegenschaftszinssätze bilden eine Ausgangsgröße für die Ableitung des Vervielfältigers als Kapitalisierungsfaktor zur Bestimmung des Gebäudeertragswertes. Aus der Höhe des Liegenschaftszinssatzes kann nicht unmittelbar der Grad und die Höhe der Verzinsung für das in der Liegenschaft vorher investierte Kapital abgeleitet und keinesfalls daraus abgelesen werden.

Begriffs-Erläuterungen zu Liegenschaftszinssatz

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