Unwirksame Abnahmeklausel im Bauträgervertrag

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Unwirksame Abnahmeklausel im Bauträgervertrag
05.04.2019

Unwirksame Abnahmeklausel im Bauträgervertrag

Unwirksame Abnahmeklausel im Bauträgervertrag
Bild: © mirpic, Fotolia.com
Bereits mehrfach haben verschiedene Oberlandesgerichte und auch der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Abnahmeklausel im Bauträgervertrag, der zu Folge die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger und/oder vom Erstverwalter beauftragten (öffentlich bestellten und vereidigten) Sachverständigen erfolgt, unwirksam ist. Dennoch sind in Bauträgerverträgen immer noch solche unwirksamen Klauseln zu finden, wie zwei Entscheidungen der Oberlandesgerichte Karlsruhe und München aus April 2018 zeigen.
Das Oberlandesgericht Karlsruhe entschied am 10.04.2018 (8 U 19/14 – IBR 2018, 564) wenig überraschend, dass eine Regelung im Bauträgervertrag, „die Abnahme der Anlagen und Bauteile, die im gemeinschaftlichen Eigentum aller Miteigentümer stehen (…), erfolgt für die Wohnungseigentümer (Erwerber) durch einen vom Verwalter zu beauftragenden vereidigten Sachverständigen“ wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam ist. Denn bei dieser Regelung besteht die Gefahr, dass die Prüfung der Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit nicht neutral erfolgt. Der Bauträger kann Einfluss nehmen, indem er einen mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbundenen Erstverwalter bestellen und diesem die Beauftragung eines bestimmten ebenfalls wirtschaftlich oder rechtlich mit ihm verbundenen Sachverständigen aufgeben kann. Den Erwerbern wird durch die Klausel jede Möglichkeit genommen, selbst über die Ordnungsgemäßheit der Werkleistung des Bauträgers zu befinden.
Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist des Bauträgers (und auch jedes anderen Werkunternehmers) zu laufen, so dass eine unwirksame Abnahmeklausel zur Folge hat, dass die Gewährleistungsfrist nicht zu laufen beginnt und evtl. Ansprüche nicht nach Ablauf von 5 Jahren verjähren.
Welche konkreten Auswirkungen dies für den Bauträger haben kann, zeigt das Urteil des Oberlandesgerichts München vom 24.04.2018 (28 U 3042/17 – IBR 2018, 565):
Im dortigen Fall war die Abnahmeklausel in einem Bauträgervertrag unwirksam, die bestimmte, dass die rechtsgeschäftliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den vom Bauträger eingesetzten Erstverwalter erklärt wird. Der Erstverwalter erklärte die Abnahme in Jahr 2003. 2016 erhebt die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Vorschussklage wegen Schallschutzmängeln des Aufzugs. Nachdem das Gericht zu erkennen gibt, dass sich der Bauträger aufgrund der unwirksamen Abnahmeregelung nicht erfolgreich auf die Einrede der Verjährung berufen kann, wendet der Bauträger Verwirkung ein. Ihm würden nach 13 Jahren erhebliche Nachteile aus der Inanspruchnahme entstehen, weil seine eigenen Mängelansprüche gegenüber den anderen am Bau Beteiligten (Architekt, ausführende Unternehmen) bereits seit geraumer Zeit verjährt seien und er kaum noch über Unterlagen zum Bauvorhaben verfüge, da er diese nach Ablauf der 10-jährigen Aufbewahrungspflicht vernichtet habe.
Die Mängelansprüche sind nicht verwirkt.
Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf eingerichtet hat und sich auch einrichten durfte, dass dieser das Recht in Zukunft nicht mehr geltend machen wird.
Unproblematisch war das Zeitmoment für eine mögliche Verwirkung nach 13 Jahren erfüllt. Es fehlt indes am Umstandsmoment:
Der Bauträger als Verpflichteter hatte es als Verwender der unwirksamen Abnahmeklausel selbst zu vertreten, dass die Verjährungsfrist für Mängel nicht zu laufen begann. Es liegt damit in seinem Risikobereich, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft erst zu einem späteren Zeitpunkt Kenntnis von der unwirksamen Abnahmeregelung erhält und Mängelansprüche erst nach Ablauf der eigentlichen Gewährleistungsfrist geltend macht.
Das Oberlandesgericht München verweist in diesem Zusammenhang auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 15.09.1999 (I ZR 57/97 – NJW 2000, 140), in der dieser ausführte, dass es am für die Verwirkung erforderlichen Umstandsmoment fehlt, wenn der Schuldner davon ausgehen muss, dass der Berechtigte von den ihm zustehenden Ansprüchen nichts weiß.
Damit ist der Bauträger zur Zahlung des Vorschusses verpflichtet.
Aufgrund der weitreichenden Folgen einer unwirksamen Abnahmeregelung sollten Bauträger bei der Abfassung entsprechender Vertragsklauseln besondere Vorsicht walten lassen.
Dieser Beitrag wurde verfasst von Rechtsanwältin Melanie Bentz, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht. Kanzlei Delheid Soiron Hammer, Aachen, www.delheid.de.
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