Schlüsselfertigbau (SF-Bau)

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Schlüsselfertigbau (SF-Bau)

Vom Schlüsselfertigbau (bezeichnet in Kurzform auch als SF-Bau oder SB) wird gesprochen, wenn ein Bauvorhaben vom bauausführenden Unternehmen als Auftragnehmer dem Auftraggeber (AG) als Bauherrn "schlüsselfertig" zu übergeben ist. Das Bauunternehmen hat dann alle Arbeiten vom ersten Spatenstich bis zur betriebsbereiten Fertigstellung zu erfüllen. In der Regel wird die schlüsselfertige Übergabe durch einen Generalunternehmer (GU) oder Totalunternehmer (TU) vertraglich übernommen. Als Bauvertrag kann sowohl ein VOB-Vertrag als auch Werkvertrag nach BGB herangezogen werden.
Der Schlüsselfertigbauer wird meistens nicht alle Bauleistungen selbst mit eigenen gewerblichen Arbeitnehmern ausführen, sondern Teilleistungen, bis hin zu einzelnen Gewerken an Nachunternehmer (NU) ausschreiben und vergeben. Das kann beispielsweise Rohbauleistungen wie Spezialtiefbau u. a. und wird vorrangig Ausbauleistungen betreffen. Dabei ist von Bedeutung, dass der SF-Bauer gegenüber seinem Auftraggeber aber für das gesamte Bauwerk in vollem Umfang haftet, insbesondere auch bei Mängelansprüchen. Weiterhin unterliegt er den Anforderungen wie bei einer Hauptunternehmerhaftung, so bei einem Nachunternehmereinsatz wie ein selbstschuldnerischer Bürge für den Gesamtsozialversicherungs- und den Unfallversicherungsbetrag, für den Betrag an die Sozialkasse (SOKA-Bau für das Baugewerbe) sowie für die Zahlung der gesetzlichen und bautariflichen Entgelte zum Mindestlohn.
Für Bauverträge zwischen den beteiligten Vertragspartnern beim SF-Bau hat der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) Muster-Vertragsformulare erarbeitet, mit der aktualisierten Herausgabe zum Stand: Jahr 2019 (vorher Stand: Jahr 2017) an die neuere Rechtslage und -sprechung angepasst und zur Anwendung im Sinne des § 14 BGB empfohlen.
Es betrifft folgende Formulare für SF- Bau (FSB) :
Die Formulare sind nicht zur Nutzung für Verträge mit Verbrauchern mit Bezug auf § 13 BGB vorzusehen.
Für Bauvorhaben der öffentlichen Auftraggeber sind die Formulare ebenfalls nicht anwendbar, sondern hierfür deren Vorgaben maßgebend. Die FSB-Formulare erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit im Einzelfall. Von den jeweiligen Vertragspartnern bleibt eigenverantwortlich zu prüfen, ob und inwieweit sie verwendet werden können.
Verwiesen sei im Zusammenhang hierzu auch auf die Erläuterungen unter:

Begriffs-Erläuterungen zu Schlüsselfertigbau (SF-Bau)

Erfolgt durch ein Bauunternehmen die vertragliche Bauausführung für den Auftraggeber "schlüsselfertig", wird allgemein vom Schlüsselfertigbau (SF-Bau) gesprochen. In der Regel erfolgt dies durch eine ...
Übernimmt ein Bauunternehmen als Auftragnehmer die vertragliche Ausführung eines Bauvorhabens beispielsweise als Generalunternehmer (GU) oder als Schlüsselfertigbau (SF-Bau) , so wird es in der Regel ...
Bei Übernahme und Ausführung eines Bauauftrags durch einen Generalunternehmer (GU) , beispielsweise als Schlüsselfertigbau (SF-Bau) , oder durch einen Hauptunternehmer (HU) als Auftragnehmer werden m ...
Wird für die Ausführung eines Bauvorhabens als Schlüsselfertigbau (SF-Bau) Generalunternehmer (GU) als Auftragnehmer beauftragt, so wird der GU meistens nicht alle Bauleistungen selbst mit eigenen ge ...

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