Schlüsselfertigstellungsvertrag

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Schlüsselfertigstellungsvertrag

Ist die Ausführung eines Bauvorhabens für den Auftraggeber (AG) durch ein Bauunternehmen als Auftragnehmer vertraglich "schlüsselfertig" vorgesehen, umfasst sie alle Arbeiten vom ersten Spatenstich bis zur betriebsbereiten Fertigstellung. Gesprochen wird dann vom Schlüsselfertigbau (SF-Bau). Als SF-Bauer wird meistens ein Generalunternehmer (GU) oder ggf. Totalunternehmer (TU) vertraglich gebunden. Die Auftragnehmer können einzelne Gewerke sowie Teile der Bauleistungen weiter vergeben, so an Hauptunternehmer (HU)- beispielsweise für Rohbauleistungen - sowie an Nachunternehmer (NU) vorrangig für Gewerke des Ausbaus. Der GU bleibt aber gegenüber dem Auftraggeber als Bauherrn haftender und gewährleistender Vertragspartner für das gesamte Bauvorhaben. Er trägt sämtliche Baurisiken wie das Kalkulations-, Ausführungs- und Mängelansprücherisiko.
Für Bauverträge zwischen dem Auftraggeber und dem SF-Bauer als Vertragspartner kann sowohl ein VOB-Vertrag als auch ein Werkvertrag nach BGB dienen. Vom Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) wurden für den SF-Bau Muster-Vertragsformulare erarbeitet. Mit der aktualisierten Herausgabe zum Stand: Jahr 2019 (vorher Stand: Jahr 2017) erfolgte eine Anpassung an die neuere Rechtslage und Rechtsprechung. Die Anwendung der Formulare im deutschen Schlüsselfertigbau im Sinne des § 14 BGB wird empfohlen.
Im Einzelnen betrifft es folgende Formulare für SF-Bau (FSB) :
  • FSB 2019-1: Generalunternehmervertrag,
  • FSB 2019-2: Beauftragung Nachunternehmer und
  • FSB 2019-3: Verhandlungsprotokoll/Nachunternehmervertrag (Sitz Inland),
Der Schlüsselfertigstellungsvertrag entspricht im eigentlichen Sinne dem zwischen den betreffenden Vertragspartnern (Auftraggeber und SF-Bauer) zu vereinbarende Generalunternehmervertrag nach FSB 2019-1, dessen Gliederung unter diesem Begriff detailliert aufgeführt wird . Bei Weitervergabe von Bauleistungen durch den SF-Bauer werden zunächst Angebote von Nachunternehmern eingeholt und danach das wirtschaftlichste Angebot für die jeweilige Teilleistung bzw. das Gewerk ausgewählt. Mit den interessanten Bietern schließt sich die Vertragsverhandlung an. Für das Verhandlungsprotokoll soll das Formular FSB 2019- 3 dienlich sein. Im Verhandlungsprotokoll mit Nachunternehmern kann der NU mit seiner Unterschrift erklären, einen Vertrag mit dem GU zu den im Protokoll festgelegten Bedingungen innerhalb einer Bindefrist zu vereinbaren. Nimmt daraufhin der GU das rechtsverbindliche Angebot eines NU innerhalb der Bindefrist an, wird das Verhandlungsprotokoll zum Nachunternehmervertrag. Zur verbindlichen Beauftragung der Nachunternehmer kann das Formular FSB 2019-2 herangezogen werden.
Gegenüber vorherigen Fassungen berücksichtigen die FSB- Vertragsformulare zum Stand 2019:
  • Kooperationspflichten der Vertragspartner zur vertrauensvollen Zusammenarbeit,
  • die aktuelle VOB sowie die rechtlichen Regelungen (seit 2018) zur Änderung und Vergütung der vereinbarten Leistung bei Bauverträgen nach BGB gemäß §§ 650b bis 650d BGB,
  • die Baugenehmigung als Vertragsbestandteil,
  • die seit 25. Mai 2018 geltenden neuen Regelungen zum Datenschutz nach der europäischen Datenschutz- Grundverordnung (DSGVO),
  • die europäische A 1- Bescheinigung für grenzüberschreitend entsandte Arbeitnehmer,
  • Urteile des BGH zu Bürgschaften, so zum Verzicht auf die Einreden der Aufrechenbarkeit und Anfechtbarkeit sowie zur Verjährungsfrist von 5 Jahren für einen Bürgschaftsanspruch,
  • die Streitlösungsordnung für das Bauwesen (SL Bau, ehemals Schiedsgerichtsordnung),
  • die Möglichkeit zur Vereinbarung einer Adjudikation durch Experten, die mit Bezug auf die Regelungen in § 650b BGB während der Bauausführung als fachkundige Dritte über Streitfragen entscheiden, die dann bindend sind.
Die FSB- Formulare erheben zum Inhalt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit im Einzelfall. Sie liefern aber Anhaltspunkte. Zum Einzelfall ist jedoch die eigenverantwortliche Prüfung erforderlich. Den beteiligten Vertragspartnern steht es frei, diese Formulare heranzuziehen, zu ändern, an die Erfordernisse des jeweiligen Einzelfalls anzupassen oder andere Texte zu nutzen. Eine Verwendung für Verträge mit Verbrauchern ist mit Bezug auf § 13 BGB nicht vorzusehen. Für Bauvorhaben der öffentlichen Auftraggeber sind die Formulare ebenfalls nicht anwendbar, weil hierfür deren Vorgaben gelten.

Begriffs-Erläuterungen zu Schlüsselfertigstellungsvertrag

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