Umsatzerlöse in der Immobilienwirtschaft

» Normen und Richtlinien

Umsatzerlöse in der Immobilienwirtschaft

Die Immobilienunternehmen erzielen den wesentlichsten Teil ihrer Umsatzerlöse bzw. Erträge aus:
  • der Hausbewirtschaftung, d.h. aus Vermietungen und Verpachtungen. Darin sind eingeschlossen:
    • die Sollmiete:
      Hierin wird nur der vereinbarte Mietpreis für die als Grund- oder Kaltmiete bezeichnete Leistung erfasst.
    • Betriebskosten:
      In der monatlichen Zahlung der Mieter ist ein Betrag enthalten, der zur Abdeckung der Betriebskosten – auch als Nebenkosten bezeichnet – als Anzahlung für die Jahresabrechnung geleistet wird. Dieser umzulegende Aufwand wird in den meisten Unternehmen erst im folgenden Jahr abgerechnet.
    • Gebühren und Zuschläge:
      Sie resultieren aus besonderen Leistungen des Immobilienunternehmens, die nicht zur Grundmiete gehören, die gesondert kalkuliert wurden und in den überwiegenden Fällen je Mieter unterschiedlich sind. Solche Leistungen können z. B. beinhalten
      • Bereitstellung einer Garage,
      • Bereitstellung eines Stellplatzes für den Pkw,
      • Zuschlag für teilweise gewerbliche Nutzung der überlassenen Wohnung,
      • Zuschlag für Untermieter.
    • Pachterlöse:
      Sie treten ein, wenn z. B. Räumlichkeiten, Flächen, Grundstücksteile überlassen werden und vom Nutzer zum Zweck gewerblicher Tätigkeit eingesetzt werden. Es ist also nicht nur die Nutzung für persönlichen Gebrauch als Mieter einer Wohnung, sondern es wird damit eine unternehmerische Tätigkeit verbunden. Beispiele können sein:
      • im Erdgeschoss eines Wohnkomplexes sind Läden, Gaststätten, Büroräume,
      • Gebäude sind nur für die gewerbliche Nutzung vorgesehen,
      • zeitweise Verpachtung unbebauter Grundstücke u. ä. Bei diesen Verpachtungen ist zu beachten, dass diese in vielen Fällen der Umsatzsteuerpflicht unterliegen. Beispiele:
        • Außenwände als Reklameflächen
        • Freiflächen für gewerbliche Nutzung
        • gewerbliche Nutzung von Gebäuden.
  • Erlöse aus dem Verkauf von Grundstücken
  • Erträgen aus der Betreuungstätigkeit:
    Die hier genannten Erlöse treten in den Unternehmen der Immobilienwirtschaft im Wesentlichen in zwei verschiedenen Formen auf:
    • Erträge aus Baubetreuung und
    • Erträge aus Wahrnehmung von Verwaltungsaufgaben für Dritte.
    Hier erscheinen zum Teil die Leistungen für Verwaltungsaufgaben, die z. B. Wohnungs-Genossenschaften für die neuen Eigentümer weiterhin durchführen, wenn ehemals genossenschaftliche Wohnungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt wurden. Ferner sind hier Erlöse aus der Wahrnehmung von Verwaltungs- und Betreuungsaufgaben für die Treuhandverwaltung von Wohnungen zu verstehen.
  • Erträge aus Baubetreuung:
    Diese Erlöse werden wirksam, wenn z. B. durch Ingenieure des Immobilienunternehmens Leistungen erbracht werden, die von Dritten zu bezahlen sind. Das kann besonders eintreten, wenn an einem Standort eigene Objekte errichtet werden und gleichzeitig bauen weitere Investoren an diesem Standort. Zur besseren Koordinierung wäre es denkbar, dass zum Beispiel die Baubetreuung für die Erschließung übernommen wird.
  • Verwaltungsaufgaben für Dritte:
    Die Genossenschaften, die Vergünstigungen erhalten haben, wenn sie einen Teil des Wohnungsbestandes verkaufen, führen teilweise noch verwaltungstechnische Aufgaben für die neuen Besitzer der Eigentumswohnungen durch. Das trifft u. a. für die Abrechnung der Betriebskosten zu.
  • Verwaltungs- und Betreuungsaufgaben für treuhänderisch verwaltetes Wohneigentum:
    Beispielsweise wird in den regionalen Wohnungsunternehmen (oftmals GmbH), in denen die Kommune der größte Anteilseigner ist, die Betreuung und Verwaltung des treuhänderisch verwalteten Wohneigentums übernommen. Unklare Eigentumsverhältnisse führen oft dazu, dass noch Wohnraum existiert und genutzt wird, der verwaltet, erhalten und möglichst wirtschaftlich vermietet werden muss. Die für die Verwaltung durchgeführten Leistungen werden durch ein Entgelt vergütet.
  • Eigenleistungen:
    Sie treten auf, wenn in den Immobilienunternehmen eigene Leistungen erbracht werden, die aktivierungspflichtig sind. Das kann z. B. bei folgenden Geschäftsfällen maßgebend sein:
    • Es werden Leistungen in der Bauvorbereitung für Grundstücke und Gebäude des Anlage- bzw. des Umlaufvermögens erbracht.
    • Das Unternehmen führt eigene Leistungen in der Projektierung durch.
    • Die Baudurchführung wird durch eigene Ingenieure geleitet, überwacht bzw. kontrolliert.
    • Eine Regiebauabteilung übernimmt in geringem Umfang Bauleistungen.
Weiterhin können in einem Immobilienunternehmen noch folgende Erträge anfallen:
  • Sonstige betriebliche Erträge, z. B. aus Materialverkäufen an Betriebsangehörige, aus Gerätevermietungen u. a.
  • Erträge aus Beteiligungen, aus andern Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens,
  • Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge, z. B. aus Festgeldzinsen u. a.
  • Außerordentliche Erträge, z. B. aus Betriebsteilsstilllegungen, Versicherungsfällen u. a.

Normen und Richtlinien zu Umsatzerlöse in der Immobilienwirtschaft

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