Zustandsfeststellung bei BGB-Verträgen

Zustandsfeststellung bei BGB-Verträgen

Mit dem Werk- und Bauvertragsrecht im BGB ab 2018 wurde die Abnahme bei BGB-Bauverträgen in § 640 Abs. 1 BGB präzisiert und ergänzt um Regelungen, wenn der Besteller als Auftraggeber eine Abnahme unter Angabe von Mängeln verweigert. Dann hat der Besteller nach § 650g BGB auf Verlangen des Bauunternehmers "an einer gemeinsamen Feststellung des Zustandes des Werks mitzuwirken". Zur Verweigerung der Abnahme genügt bereits die Angabe nur eines Mangels durch den Besteller. Dies gilt sowohl für den BGB-Bauvertrag als auch den Verbraucherbauvertrag oder einen Bauträgervertrag nach BGB.
Die Zustandsfeststellung hat nur den Zweck, den Zustand des Werks zum Zeitpunkt des Verlangens nach Abnahme zu dokumentieren. Die Mitwirkung des Bestellers sollte nicht schlechthin nur als Pflicht angesehen werden, sondern auch in seinem eigenen Interesse erfolgen. Spätere Streitigkeiten können so ggf. vermieden werden.
Für eine Zustandsfeststellung hat der Bauunternehmer zunächst einen Termin mit dem Besteller zu vereinbaren, wenn Abnahmereife des Werks als Voraussetzung vorliegt. Sollte dies scheitern, wird der Bauunternehmer einen Termin nach § 650g Abs. 2 BGB innerhalb einer angemessenen Frist bestimmen. Kommt danach die Feststellung ebenfalls nicht zustande, kann der Bauunternehmer die Zustandsfeststellung:
  • auch einseitig vornehmen,
  • mit Angabe des Tages der Ausfertigung versehen und unterschreiben sowie
  • dem Besteller eine Abschrift der einseitigen Zustandsfeststellung zur Verfügung stellen.
Einseitig durch den Bauunternehmer ist die Feststellung aber dann nicht vorzunehmen, wenn der Besteller infolge eines Umstands fernbleibt, den er nicht zu vertreten hat und dies dem Bauunternehmer unverzüglich mitgeteilt hat. Sollten sich die Vertragsparteien bei einer Zustandsfeststellung nicht zum Sachzustand einigen können, kann der Bauunternehmer auch nicht einseitig die Feststellung vornehmen, sondern muss diese dann ggf. in einem Beweisverfahren oder durch einen vereidigten Sachverständigen feststellen lassen.
Erfolgt die Zustandsfeststellung gemeinsam, ist sie auch gemeinsam zu unterschreiben. Wird darin ein offenkundiger Mangel zur Leistung nicht aufgeführt, kann vermutet werden, dass dieser evtl. nach der Zustandsfeststellung entstanden sein könnte und vom Besteller zu vertreten wäre. Die Vermutung gilt nach § 650g Abs. 3 BGB dann nicht, wenn "der Mangel nach seiner Art nicht vom Besteller verursacht worden sein kann". Als "offenkundig" könnte ein Mangel angesehen werden, wenn er sichtbar bzw. ohne weitere Fachkenntnis festzustellen ist.
Wer die Kosten für die Zustandsfeststellung zu tragen hat, ist gesetzlich nicht geregelt. Da sie in beiderseitigem Interesse liegt, sollte jeder Partner die für ihn entstandenen Kosten übernehmen.
Die Zustandsfeststellung bei BGB-Verträgen ist von der Zustandsfeststellung zur Bauleistung nach § 4 Abs. 10 in VOB Teil B zu unterscheiden. Letztere dient bei VOB-Verträgen zur Überprüfung und Feststellung des Zustandes von Teilen der Bauleistung während der Bauausführung, gewissermaßen als "technische Abnahme" beispielsweise der fertiggestellten Leistungen von Nachunternehmern.
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