Bauabrechnung

Abschlagszahlung bei Verbraucherbauverträgen

Der Bauunternehmer kann auf Grundlage des reformierten Werk- und Bauvertragsrechts nach BGB ab 2018 allgemein bei BGB-Werkverträgen nach § 632a Abs. 1 BGB - unter Abschlagszahlungen nach BGB erläutert - vom Besteller oder Verbraucher als Auftraggeber Abschlagszahlungen "in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen verlangen". Der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen darf aber bei einem Verbraucherbauvertrag gemäß § 650m Abs. 1 BGB 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich der Vergütung für Nachtragsleistungen (aus Vertragsänderungen) zuzüglich Umsatzsteuer nicht übersteigen. Dabei zielt der Ansatz für die Abschlagszahlung nicht mehr wie vorher auf den "Wertzuwachs" ab, sondern auf die erbrachte Leistung zugleich als Anpassung wie bei einem VOB-Bauvertrag. Einerseits wird mit den möglichen Abschlagszahlungen die Vorleistungspflicht des Bauunternehmers reduziert, zum anderen mit der Begrenzung dem Verbraucher gewissermaßen besonderer Schutz gewährt.
Die Gesamtvergütung lässt sich im Voraus in der Regel nur bei einem Pauschalvertrag eindeutig bestimmen, bei einem Einheitspreisvertrag wird dies erst nach Bauende und mit Vorlage der Schlussrechnung möglich sein, ggf. ist die Gesamtvergütung nach vorläufiger Höhe festzulegen bzw. zu schätzen. Praktisch bedeutet die Obergrenze von 90 % für den Verbraucher praktisch einen Einbehalt von 10 % der vereinbarten Vergütung. Eine Überzahlung des Bauunternehmers dürfte dann praktisch kaum eintreten. Ein Problem kann sich jedoch daraus ableiten, wenn der Bauunternehmer eine Sicherheit (z. B. mit Bürgschaft) zur gesamten vereinbarten Vergütung leistet. Der restliche Betrag würde dann nach Abnahme der ausgeführten Bauleistungen mit der Schlusszahlung fällig werden. Dann wäre der Einbehalt für den Verbraucher von Vorteil, wenn noch Gegenforderungen an den Bauunternehmer bestehen oder evtl. vorhandene Mängel nachzubessern sind.
Sollten die erbrachten Leistungen jedoch nicht vertragsgemäß sein, dann kann der Verbraucher die Zahlung eines angemessenen Teils bei der Abschlagszahlung verweigern. Die Beweislast hierfür trägt bis zur Abnahme der Bauunternehmer. Das Vorliegen von Mängel kann nicht mehr Grund für eine Verweigerung sein, wenn der Besteller die Beseitigung verlangen kann. Angemessen für einen Zahlungsabzug ist die Vorschrift in § 641 Abs. 3 BGB, wonach in der Regel "das Doppelte (seit 01.01.2009, vorher das Dreifache) der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten" als „ Druckzuschlag “ abgezogen werden kann.
Die Sicherheit für den Verbraucher zur Vertragserfüllung und geleisteter Abschlagszahlungen wurde neu ab 2018 in § 650m BGB geregelt. Der Verbraucher hat bereits bei der ersten Abschlagszahlung nach § 650m Abs. 2 BGB Anspruch auf "eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung". Detailliertere Erläuterungen erfolgen hierzu unter Vertragserfüllungssicherheit gegenüber Verbrauchern.
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