Immobilienwirtschaft / Hausverwaltung

Alterswertminderung von Gebäuden

Vorschriften zur Alterswertminderung

Die Alterswertminderung wird meistens in Verbindung mit der Bestimmung des Sachwertes von bauliche Anlagen (ohne Außenanlagen) bzw. Gebäuden betrachtet.
Aussagen hierzu erfolgen:
  • einerseits im Bewertungsgesetz (BewG vom 13. Februar 1991, zuletzt geändert vom 16. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2931) im § 86 für steuerliche Zwecke und
  • andererseits in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021 vom 14. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2805, in Kraft seit 1. Januar 2022 als Ersatz der vorherigen ImmoWertV 2010) im § 38 zum Sachwertverfahren im Rahmen der Immobilienwertermittlung.

Zum Begriff

Das Alter eines Gebäudes bezieht sich zunächst auf die Zeit zwischen dem Jahresbeginn der bezugsfertigen Herstellung des Gebäudes und dem Zeitpunkt der Bewertung bzw. der Hauptfeststellung. Es kann von der gewöhnlichen Nutzungsdauer, Gesamtnutzungsdauer, wirtschaftlichen Nutzungsdauer und von der bilanziellen Nutzungsdauer für Gebäude abweichen, d. h. kleiner oder größer sein.
Die Alterswertminderung bestimmt sich:
  • nach § 86 BewG nach „dem Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt und der gewöhnlichen Nutzungsdauer von Gebäuden gleicher Art und Nutzung“, ausgedrückt mit einem %-Satz des Gebäudenormalherstellungswertes,
  • nach § 8 ImmoWertV 2021 nach dem „Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer“ des Gebäudes, wobei im Allgemeinen von einer gleichmäßigen Wertminderung bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung, d. h. ohne Modernisierung, auszugehen ist.
Als Gesamtnutzungsdauer bei der Immobilienbewertung ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer der Gebäude und baulichen Anlagen heranzuziehen, die meistens auch bei der kalkulatorischen Abschreibung von Gebäuden von Bedeutung ist.
In Anlage 1 der ImmoWertV 2021 werden Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer (in Jahren) in Abhängigkeit von der Art der baulichen Anlagen ausgewiesen, und zwar in einer Spanne von
  • 80 Jahre für frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser, weiter u. a.
  • 60 Jahre für Geschäftshäuser,
  • 50 Jahre für Kauf- und Warenhäuser,
  • 40 Jahre für Sporthallen bis zu
  • 30 Jahre für landwirtschaftliche Betriebsgebäude.
Diese Ansätze weichen in der Regel von der bilanziellen Abschreibung von Gebäuden ab.
Die Restnutzungsdauer umfasst nach § 6 Abs. 6 ImmoWertV 2021 die Anzahl von Jahren, die eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Erfolgten Instandsetzungen oder Modernisierungen, dann wird sich die Restnutzungsdauer verlängern. Andererseits kann eine unterlassene Instandhaltung die Restnutzungsdauer auch verkürzen.
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