Baufinanzierung

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die gebräuchlichste Form der Wohnungsbaudarlehen. Seine Gestaltung hängt von einer Reihe von Variablen ab, die je nach Finanzierungssituation unterschiedlich gewählt werden können.
Beim Annuitätendarlehen erfolgt die Tilgung durch regelmäßige Jahreszahlungen, die Zins- und Tilgungsquoten enthalten.
Die übliche Form ist die feste Annuität, also die jährliche Zahlung eines gleich großen Betrags. Durch die Tilgung verringert sich die Schuldsumme ständig, und in der Folge wird die Zinsquote kleiner und die Tilgungsquote immer größer. Dies ist begründet dadurch, dass bei gleichbleibender Kapitaldienstrate die Zinsen immer nur auf die Restschuld gezahlt werden. So wie die Tilgung fortschreitet, erhöht sich in gleichem Umfang der Tilgungsanteil.
Das folgende Bild verdeutlicht die Verläufe von Zinsanteil und Tilgungsanteil.
Annuitätendarlehen - Verläufe von Zinsanteil und Tilgungsanteil
Der Tilgungssatz, gebräuchlich sind 1 % bis 2 %, ist frei wählbar und kann natürlich auch höher angesetzt werden. Damit verringert sich die Laufzeit und damit die Höhe der Gesamtbelastung. Mit Hilfe von Tilgungstabellen, in der Literatur und bei Banken vorliegend, kann aus der Kombination von Zinssatz und Tilgungssatz in % p. a. die Laufzeit in Jahren abgelesen werden. Aus der Multiplikation von Annuitäten und Laufzeit in Jahren ergibt sich die Gesamtbelastung für den Schuldner.
Die Zinsverteilung muss – sofern nicht generell ein variabler Zins vereinbart wird – für abgegrenzte Zeiträume erfolgen. Dieser Zeitraum kann die gesamte Laufzeit oder einzelne Zeitabschnitte umfassen. Für den letzteren Fall sind Zeiträume von 2 bis 10 Jahren üblich. Wird ein Festzins für die gesamte Laufzeit gewählt, so ergeben sich feststehende Belastungen, die gut kalkulierbar sind.
Die Berechnung der Annuität ist unter Heranziehung des Annuitätenfaktors in Zinstabellen – in der Finanz-Literatur verfügbar – unkompliziert:
Annuität = Darlehenssumme x Annuitätenfaktor
Die Berechnung im Beispiel verdeutlicht die Zusammenhänge.

Beispiel: Berechnung der Annuität

Ausgangsgrößen:
  • Darlehen: 100.000 €
  • Zinssatz: 8 %
  • Laufzeit: 10 Jahre
  • Tilgung mit jährlich gleichen Annuitäten
    Der Annuitätenfaktor ist bei 8 % Zinsen sowie bei 10 Jahren in Höhe von 0,14903 ausgewiesen.
Annuität = 100.000 € x 0,14903 = 14.903 € pro Jahr
Würden die ersten 2 Jahre als tilgungsfreie Jahre vereinbart werden, so verteilt sich die Annuität auf 8 Jahre und lässt sich folgendermaßen berechnen:
Annuität = 100.000 € x 0,17401 = 17.401 € pro Jahr
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