Baurecht / BGB

Anwendung des Verbraucherbauvertrags

Regelungen zum Verbraucherbauvertrag wurden erstmals im Werks- und Bauvertragsrecht nach BGB mit den speziellen § 650i bis § 650n getroffen, anwendbar für abzuschließende Verträge ab 1. Januar 2018.
In § 650i Abs. 1 BGB werden Verbraucherbauverträge definiert als "Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird". Sie werden stets abgeschlossen zwischen einem Verbraucher und einem Bauunternehmen oder Bauhandwerksbetrieb. Dem Verbraucher dient der Vertragsabschluss rein privaten Zwecken.
Mit Bezug auf die Definition ist der Anwendungsbereich für Verbraucherverträge von vornherein eingeschränkt.
Beim Bezug auf den Bau eines Gebäudes kann es sich beispielsweise um den Neubau eines Wohngebäudes handeln, ggf. auch um dafür notwendige Nebengebäude, gerichtet auf die Ausführung aller dafür erforderlichen Bauleistungen. Die Definition soll jedoch eingeschränkt bleiben auf das neue Gebäude und z. B. untergeordnete Bauobjekte wie Car-Ports, Außenanlagen wie Gartengestaltung, Wege, Sportanlagen u. a. nicht einschließen. Nicht einzubeziehen sind die Leistungen der Bauplanung wie Verträge mit Architekten und Fachingenieuren.
Erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bereits bestehenden Gebäude erfordern eine jeweils spezielle Auslegung. Sie sollten allgemein nach dem Umfang vergleichbar mit dem Bau eines neuen Gebäudes betrachtet werden, wenn vom alten Gebäude nur wenig erhalten bleibt, beispielsweise nur Teile der Außenwände, der Fassade, des Kellers u. a. Maßgebend sollte der Umfang der neu erforderlichen Bausubstanz und die Komplexität des notwendigen Umbaus sein. Allein der Umstand des Anbaus von Balkonen, des Einbaus einer neuen Heizungsanlage, Auswechslung von Fenstern, einer Neueindeckung des Dachs u. a. einzelner Baumaßnahmen wird die Anwendung und Heranziehung eines Verbraucherbauvertrags nicht begründen können.
In der HOAI 2013 wird in § 2 Nr. 5 von Umbauten gesprochen als "Umgestaltungen eines vorhandenen Objekts mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand". Daraus ableitend können nur geringe Eingriffe als Baumaßnahmen wie Sanierungs- und Renovierungsleistungen nicht für die Heranziehung eines Verbraucherbauvertrags maßgebend sein.
Weiterhin ist aus der Definition nach § 650i Abs. 1 BGB für die Anwendung eines Verbraucherbauvertrags auch die geschlossene bzw. weitestgehend komplexe Übernahme der auszuführenden Bauleistungen nur durch einen Bauunternehmer, gewissermaßen "aus einer Hand" abzuleiten. Dabei sollte als Vertragspartner das Bauunternehmen als Hauptunternehmer (HU) oder sogar Generalunternehmer (GU) fungieren. Das erhöht das Schutzniveau für den Verbraucher. Auch ist dann eine Einzelvergabe von Teilleistungen nicht erforderlich.
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