Steuern

Bemessung zur Grunderwerbsteuer

Grundlage für die Bemessung der Grunderwerbsteuer sind die Aussagen in den §§ 8 und 9 im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG vom 26. Februar 1997 und zuletzt geändert nach Art. 1 im Änderungsgesetz vom 12. Mai 2021 in BGBI. I, S. 986). Danach bemisst sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung. Ist sie nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln, dann wird die Steuer nach den Werten im Sinne des § 138 Abs. 2 bis 4 im Bewertungsgesetz (BewG vom 1. Februar 1991 mit nachfolgenden Änderungen) bemessen.

Wert der Gegenleistung

Als Gegenleistung sind anzusehen:
  • bei einem Kauf:
    der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen,
  • bei einem Tausch:
    die Tauschleistung einschließlich einer zusätzlich vereinbarten Leistung,
  • bei einer Leistung an Eides statt:
    der Wert, zu dem die Leistung angenommen wird,
  • beim Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren:
    das Meistgebot einschließlich von nach den Versteigerungsbedingungen bestehenden Rechten,
  • bei Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot:
    die Übernahme der Verpflichtungen aus dem Meistgebot,
  • bei der Abtretung des Übereignungsanspruchs:
    die Übernahme der Verpflichtungen aus diesem Rechtsgeschäft,
  • bei der Enteignung:
    die Entschädigung.
Zu den Gegenleistungen gehören auch eventuelle Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber übergehen. Dagegen ist die zu entrichtende Grunderwerbsteuer nicht der Gegenleistung hinzuzurechnen.

Rechtsprechung zur weiteren Bemessung

In Verbindung mit der Bemessung hat der Bundesfinanzhof (BFH) im Urteil vom 3. März 2015 darüber entschieden, welche Kosten beim Kauf eines unbebauten Grundstücks mit in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind. Dabei war zu betrachten, wie zu verfahren ist, wenn:
  • sich der Grundstücksverkäufer zusätzlich zur Errichtung eines Rohbaus auf dem Grundstück verpflichtet und
  • weitere Baukosten durch Ausbauarbeiten anfallen, die aber vom Grundstückskäufer bei Dritten in Auftrag gegeben werden.
Nach der bisherigen Rechtsprechung wurde davon ausgegangen, dass beim Abschluss eines Kaufvertrags zu einem unbebauten Grundstück unter bestimmten Voraussetzungen auch die Kosten für die anschließende Errichtung eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage auf dem Grundstück mit in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind. Meistens wird das der Fall sein, wenn beim Abschluss des Kaufvertrags der Käufer den Grundstücksverkäufer mit dem Bau des Gebäudes auf dem Grundstück beauftragt.
Mit dem Urteil des BFH blieb es unstreitig und folglich weiterhin bei der Verfahrensweise, dass die Kosten des Rohbaus mit in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind. Ob jedoch die Baukosten für den Ausbau des Gebäudes ebenfalls einzubeziehen sind, hängt nach dem Urteil davon ab, ob:
  • die mit dem Ausbau beauftragten Firmen bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags mit dem Grundstücksverkäufer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden waren oder
  • von den später zur Ausführung beauftragten Firmen bereits die voraussichtlichen Ausführungskosten als Entgelte vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags dem Grundstückverkäufer konkret angeboten wurden.

Änderungen seit 1. Juli 2021 zur Eindämmung von "Share Deals"

Mit dem seit 1. Juli 2021 geltenden Änderungsgesetz zur Grunderwerbsteuer wurden die sogenannten "Share Deals" eingedämmt. Dabei handelt es sich um einen Kauf von Anteilen an einer Gesellschaft, welche das Grundstück besitzt. Erworben wird dabei nicht das Grundstück und dadurch Grunderwerbsteuer gespart. Für solche Geschäfte wurden folgende Änderungen eingeführt:
  • Absenkung der vorherigen als maßgebend für die Übereignung eines Grundstücks als Rechtsgeschäft geltenden Grenze von 95 % auf 90 % in § 1 Abs. 2 a GrEStG,
  • Einführung eines Erfüllungstatbestandes zur Erfassung des Anteilseignerwechsels von mindestens 90 % bei Kapitalgesellschaften (neu in § 1 Abs. 2b) sowie
  • Verlängerung der Fristen von 5 auf 10 Jahre.
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