Buchhaltung / Rechnungswesen

Bilanzielle Abschreibung von Gebäuden

Die bilanzielle Abschreibung spiegelt die Substanzverringerung in Jahresbeträgen in der Unternehmensrechnung (Finanzbuchhaltung) und speziell als Aufwendung in der Gewinn- und Verlustrechnung (GUV) wider. Ihrer Berechnung liegt eine Nutzungsdauer von Gebäuden zugrunde, die für die Abschreibung im Einkommensteuergesetz (EStG) vorgeschrieben wird nach:
  • § 7 Abs. 4 bei Gebäuden, soweit sie als:
    • Wirtschaftsgebäude zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen nach Nr. 1 und
    • nach anderen Voraussetzungen als Nr. 1 und als Wohnbauten nach Nr. 2 dienen,
    • jeweils nach unterschiedlichem Umfang der zeitlichen Fertigstellung,
  • § 7 Abs. 5 bei Gebäuden, die in einem EU-Staat gelegen sind und vom Steuerpflichtigen hergestellt bzw. angeschafft worden sind,
  • § 7 b zur Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau,
  • § 7 h zu erhöhten Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen,
  • § 7 i zu erhöhten Absetzungen als bei Baudenkmalen.
Diese Nutzungsdauer leitet sich aus der gesetzlichen Abschreibungsdauer ab, im Wesentlichen begrenzt bei Gebäuden durch die Dauer von 33 bis 50 Jahren und differenziert nach verschiedenen Gebäudearten. Die bilanzielle AfA-Nutzungsdauer muss und wird mit der wirtschaftlichen oder gar der tatsächlichen Nutzungsdauer im praktischen Fall nicht übereinstimmen, d. h. in der Regel ist sie geringer. Aus der tatsächlichen bzw. im Voraus eingeschätzten Nutzungsdauer leitet sich die kalkulatorische Abschreibung für Gebäude ab, die im Rahmen der Ermittlung zu den Bau-Nutzungskosten von Gebäuden von Interesse ist.
Abschreibungsmethoden Gebäude
Bild: © f:data GmbH
Die Berechnung der bilanziellen Abschreibung kann nach verschiedenen Methoden erfolgen, wobei stets die Anschaffungskosten der Gebäude bzw. deren Herstellungskosten als Bemessungsgrundlage dienen und nach unterschiedlichen Gebäudearten differenziert wird.

1. Lineare Abschreibung (AfA) für Gebäude nach § 7 Abs. 4, Nr. 2 EStG

Die lineare Abschreibung wird vorrangig dann angewendet, wenn für ein Gebäude die degressive nicht in Betracht kommt, weil es bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wurde. Das gilt auch für ein bisher noch nicht vermietetes Gebäude.
Höhe:
2,0 % der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bei nach dem 31.12.1924 fertiggestellten Gebäuden.
AfA-Beginn:
  • bei Anschaffung: Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten
  • bei Herstellung: ab Fertigstellung (= Bezugsfertigkeit) im Erstjahr ist die AfA nur zeitanteilig ab Anschaffung/Fertigstellung zu berechnen.
AfA-Ende:
Nach vollständiger Abschreibung bzw. bei Veräußerung mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten (zeitanteilig).
Bei kürzerer Nutzungsdauer als 50 bzw. 40 Jahren kann die AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer bemessen werden, wofür hohe Anforderungen an den Nachweis geführt werden.

Beispiel für die lineare Abschreibung von Gebäuden:

Anschaffung des Gebäudes am 01.01.2006
Anschaffungskosten:
Grundstück200.000 €
Gebäude1.000.000 €

gesamt1.200.000 €
  • Abschreibungen für den Zeitraum 01.01.2006 bis 31.12.2020 (ohne Grundstück):
  • 1.000.000 € x 2 % x 15 Jahre = 300.000 €
Buchwert zum 31.12.2020:
Grundstück200.000 €
Gebäude700.000 €(1.000.000 € - 300.000 €)

gesamt900.000 €

2. Degressive Abschreibung (AfA) für Mietwohnungen nach § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3 EStG

Höhe:
Die degressive AfA wurde für alle ab 01.01.2006 angeschafften Mietwohnungen abgeschafft. Für in den Jahren bis 31.12.2005 mit einem rechtswirksam abgeschlossenen Kaufvertrag angeschaffte bzw. hergestellte Mietwohnungen konnte eine degressive AfA erfolgen. Für alle nach dem 31.12.2003 bis 31.12.2005 hergestellten bzw. rechtswirksam angeschafften Gebäuden galten beispielsweise folgende AfA-Sätze:
  • 10 Jahre jeweils 4,0 %
  • 8 Jahre jeweils 2,5 %
  • 32 Jahre jeweils 1,25 %
von den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (unbegrenzt) und nicht von dem Restwert.
Ein Wechsel von der linearen AfA zur degressiven AfA und umgekehrt ist nicht möglich. Zulässig sind nur die vorgeschriebenen AfA-Sätze. Eine niedrigere AfA in einem oder mehreren Jahren und die Nachholung in einem späteren Jahr ist nicht zulässig.
Für Anschaffungen vor dem 01.01.1996 und in der Zeit vom 01.01.1996 bis 31.12.2003 gelten andere AfA-Sätze.
AfA-Beginn:
Jahr der Fertigstellung
AfA-Ende:
Nach vollständiger Abschreibung bzw. bei Veräußerung mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten
Sonstiges:
Keine Objektbeschränkung
Anbauten, Ausbauten und Erweiterungen können nur dann degressiv abgeschrieben werden, wenn es sich um selbstständige Gebäudeteile handelt.
Ist ein Gebäude nur teilweise zu Wohnzwecken vermietet, müssen die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für die AfA-Berechnung aufgeteilt werden. Maßgebend ist das Verhältnis der Wohnfläche der vermieteten Wohnung zur Wohn-/Nutzfläche des Gebäudes.

Beispiel für die degressive Abschreibung von Mietwohnungen:

Anschaffung zum 01.01.2005
Anschaffungskosten:
Grundstück200.000 €
Gebäude1.000.000 €

gesamt1.200.000 €
Wie hoch sind die kumulierte Abschreibung und der Buchwert zum 31.12.2020?
Abschreibung zum 31.12.2020:
10 Jahre x 4 % von 1.000.000 €=400.000 €
6 Jahre x 2,5 % von 1.000.000 €=150.000 €

AfA gesamt=550.000 €
Buchwert zum 31.12.2020:
Grundstück200.000 €
Gebäude450.000 €(1.000.000 € - 550.000 €)

gesamt650.000 €

3. Abschreibung (AfA) für Wirtschaftsgebäude nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG

Höhe:
Jährlich 3 % der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (unbegrenzt).
Ein höherer AfA-Satz als 3 % ist nur möglich, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer weniger als 33 Jahre beträgt, wobei strenge Anforderungen für den Nachweis gelten. Erfüllt ein Gebäude nur teilweise die Voraussetzungen für ein Wirtschaftsgebäude, so sind die Anschaffungs- und Herstellungskosten nach dem Verhältnis der Nutzflächen aufzuteilen.
AfA-Beginn:
  • bei Anschaffung: Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten
  • bei Herstellung: ab Fertigstellung (=Bezugsfertigkeit).
  • Im Erstjahr nur zeitanteilige AfA ab Anschaffung/Fertigstellung.
AfA-Ende:
Nach vollständiger Abschreibung bzw. bei Veräußerung mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.
Bei der bilanziellen Abschreibung können auch Abschreibungen außerplanmäßig auftreten, beispielsweise bei:
  • außergewöhnlichen und dauernden Wertminderungen während der gesetzlichen Abschreibungsdauer,
  • Zerstörung oder Abriss vor dem Ende der AfA-Nutzungsdauer.
Verwiesen sei weiterhin auf:
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