Investition/Finanzierung des Baubetriebs

Immobilienfonds

Über einen Immobilienfonds werden finanzielle Mittel durch Einzahlung von Fondanteilen der Kapitalanleger gesammelt, mit denen dann überwiegend Gewerbeimmobilien investiert werden.
Die Immobilienfonds können unterschieden werden nach
  • offenen Immobilienfonds, die Aktien- oder Rentenfonds vergleichbar sind, wofür die Anteile nicht objektbezogen eingezahlt werden und frei handelbar sind,
  • geschlossenen Immobilienfonds, die meistens für vorher feststehende Objekte Gelder sammeln und nach Erreichen des erforderlichen Eigenkapitals geschlossen werden. Sie fungieren überwiegend in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft (KG) oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Die Anteile sind nicht frei handelbar. Die Einzahler sind praktisch Miteigentümer der Immobilie.
Bei offenen Immobilienfonds als Kapitalanlagegesellschaften sind das eingebrachte Vermögen (Fondsanteile oft schon ab 50 € möglich) und die damit erworbenen Objekte "offen". Vom Wesen her ist es eine Geldanlage in einem Investmentfonds, vergleichbar auch zu anderen Anlageformen wie Aktien- und Rentenfonds. Als Rechtsform kommt die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) oder die Aktiengesellschaft (AG) in Frage. Weitere Rechtsgrundlagen sind das Kreditwesengesetz und das Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften.
Das Volumen des Einlagekapitals ist nicht beschränkt, die Anzahl der Fondsobjekte unbegrenzt. Vom Fonds können ständig Immobilien angekauft und verkauft werden. Beteiligte an dem Fonds und dessen Konstruktion sind in der Regel
  • eine Depotbank,
  • das von den Anteilseignern eingebrachte Vermögen (Sondervermögen) sowie
  • die Immobilienfondsgesellschaft.
Das Ziel des offenen Fonds besteht darin, die eingebrachten Gelder so rentierlich wie möglich anzulegen und eine möglichst dauerhafte jährliche Ausschüttung an die Anteilseigner zu sichern. Die Anteilseigner können ihre eingebrachten auch jederzeit wieder veräußern.
Bei einem geschlossenen Immobilienfonds bedeutet die Geldanlage praktisch eine Immobilieninvestition. Es wird in eine konkrete Immobilie investiert. Die Anteilseigner des Fonds werden praktisch Miteigentümer der finanzierten Immobilie. Ist das dafür erforderliche Kapital (Eigen- und Fremdkapital) für das konkrete Objekt erbracht, wird der Fonds für weitere Anleger geschlossen. Der Verkauf von Fondsanteilen ist folglich beschränkt, das Volumen des Einlagekapitals festgeschrieben, andererseits aber die Anzahl der Fondsobjekte begrenzt. Mit diesen Merkmalen unterscheidet sich dieser Fonds von anderen Anlageformen.
Die Einkünfte des geschlossenen Fonds sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Werden die Mieteinnahmen, die bei Auflage des Fonds berechnet bzw. eingeschätzt wurden, in der Fondslaufzeit dann nicht erreicht, besteht ggf. eine Nachschusspflicht der Anteilseigner. Auch kann dann die Rendite geschmälert sein.
Infolge der Investition in konkrete Objekte ist auch die Risikostreuung meistens gering. Für die Anteilseigner können Steuervorteile erreichbar sein, wenn regelmäßig Erträge aus der Immobilie in den Fonds fließen. Ein Ausscheiden der Anteilseigner ist in der Regel während der konkreten Objektfinanzierung bzw. Fondslaufzeit nicht einfach möglich.
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