Buchhaltung / Rechnungswesen

Kalkulatorische Abschreibung von Gebäuden

Nicht die bilanzielle, sondern die kalkulatorische Abschreibung ist Gegenstand der Nutzungskosten. Dies ist auch der Gliederung nach DIN 18960 – Nutzungskosten im Hochbau – in der Kostenuntergruppe "Abschreibung 130" zu entnehmen.
Die kalkulatorische Abschreibung folgt der abnutzungsbedingten Wertminderung des Gebäudes. Grundlage ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer und nicht eine von vornherein durch den Gesetzgeber bestimmte Nutzungsdauer wie bei der bilanziellen Abschreibung von Gebäuden. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer kann für einen Zeitraum bis zu 100 Jahren angesetzt werden.
In der II. BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz, zuletzt geändert im November 2007) wird im Sinne der wirtschaftlichen Nutzungsdauer von der "mutmaßlichen Nutzungsdauer" gesprochen und angegeben, dass die Abschreibung bei Gebäuden 1 % der Baukosten, bei Erbbaurechten ebenfalls 1 % der Gesamtkosten nicht übersteigen soll. Dies käme auch einer Nutzungsdauer von maximal 100 Jahren gleich.
Die Berechnung der kalkulatorischen Abschreibung kann methodisch unterschiedlich erfolgen und zwar linear, degressiv oder progressiv in Anlehnung an den Verlauf der Wertminderung über die gesamte Nutzungsdauer. Im Normalfall wird einer linearen Abschreibung der Vorzug gegeben.
Eine lineare Abschreibung führt zu gleich hohen Beträgen je Abschreibungsperiode, d.h. je Jahr. Es dürfte schwierig sein, von vornherein einen anderen Verlauf der Wertminderung einzuschätzen und annähernd im Voraus bestimmen zu können. Wenn überhaupt, dann könnte ein degressiver Verlauf ggf. für Wirtschaftsgebäude und ein progressiver Verlauf ggf. für äußerst lang nutzbare Gebäude und Einrichtungen – wie z. B. Wasserwerke – angenommen werden. Dafür wäre aber eine eigenständige Prüfung und Annahme für den Einzelfall erforderlich. In der Regel kann und wird ein linearer Abschreibungsverlauf hinreichend genaue Aussagen und Ansätze bei der Ableitung von Kostenkennwerten für die Nutzungskosten liefern.
Für die Berechnung der kalkulatorischen Abschreibung sind – mit Bezug auf die DIN 18960 – als Grundlagen heranzuziehen:
  • die Anschaffungskosten bei Gebäuden bzw. die Herstellungskosten bzw. ggf. die Wiederbeschaffungskosten der Investition (A in Euro) sowie
  • die Anzahl der Jahre der wirtschaftlichen Nutzungsdauer (n Jahre).
Daraus ableitend lässt sich die Abschreibung folgendermaßen bestimmen:
Kalkulatorische Abschreibung:aK = A / n (in Euro je Jahr)
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