Baurecht / BGB

Maklerkosten – Verteilung bei Wohnungen

Maklerkosten – Verteilung bei Wohnungen
Bild: © Matthias Buehner, fotolia.com
Maklerkosten für eine Immobilie gelten allgemein als Kaufnebenkosten, die in der Regel nicht von einem Finanzinstitut finanziert werden, sondern aus dem Eigenkapital des Käufers zu decken sind. Da sie oft einen erheblichen Betrag ausmachen, sollen sie für einen Käufer künftig günstiger gestaltet werden. Beabsichtigt wird, die Vermittlung transparenter und rechtssicherer zu gestalten und Käufer vor der Ausnutzung einer Zwangslage zu schützen. Das Entgelt für die Vermittlungstätigkeit eines Maklers bei Immobiliengeschäften wird auch als Courtage bezeichnet.
Auf Grundlage des „Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser vom 12. Juni 2020 (in BGBl. I, S. 1245)“ erfolgten Änderungen im BGB im Abschnitt 8, Titel 10 – Maklervertrag – mit Einfügung des „Untertitels 4: Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ mit den §§ 656 a bis 656 d. Die neuen Regelungen treten am 23. Dezember 2020 in Kraft. Für Rechtsverhältnisse, die vor diesem Termin entstanden sind, sind noch die bis zu diesem Tag geltenden Regelungen des BGB anzuwenden.
Die neuen Anforderungen umfassen folgende Aussagen:
  • Ein Maklervertrag zum Nachweise der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder auch die Vermittlung eines solchen Vertrags bedarf der Textform (§ 656 a BGB).
  • Ein versprochener „Maklerlohn“ als Entgelt für die Vermittlung kann nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Bei Vereinbarung durch den Makler mit einer Partei, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen, auch nicht durch eine vertragliche Regelung. Ein Erlass wirkt jeweils auch zugunsten des anderen Vertragspartners (§ 656 c BGB).
  • Sofern nur eine Partei des Kaufvertrags einen Maklervertrag abgeschlossen hat, ist eine Vereinbarung mit einer anderen Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, auch zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt (§ 656 d BGB).
  • Anzuwenden sind die vorgenannten Regelungen nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist (§ 656 b BGB).
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