Immobilienwirtschaft / Hausverwaltung

Mietwohnungsneubau mit Sonderabschreibungen

Für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen in einem Mitgliedsstaat der EU gelten neue Regelungen zur steuerlichen Förderung mit Sonderabschreibungen. Hintergrund hierfür ist die gestiegene Wohnungsnachfrage. Grundlagen liefert das „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vom 4. August 2019 (im BGBI. I, Nr. 29, S. 1122) mit Einfügung des "§ 7b Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau" im Einkommensteuergesetz (EStG).
Zur Neuregelung und Klärung von Fragen nahm das Bundesfinanzministerium (BMF) mit einem „Anwendungsschreiben zur Sonderabschreibung neuer Mietwohnungen vom 7. Juli 2020“ ausführlich Stellung mit umfangreichen Erläuterungen und Berechnungsbeispielen. Als Anlage wird zudem eine Checkliste zur Prüfung der Einhaltung von Voraussetzungen zur Inanspruchnahme zur Verfügung gestellt.
Gegenstand der Sonderabschreibung ist die einzelne neue Mietwohnung (einschließlich der zu ihr gehörenden Nebenräume) als begünstigte Wohnung. Sonderabschreibungen können im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den 3 folgenden Jahren bis zu jährlich 5 % der Bemessungsgrundlage neben der regulären Abschreibung nur vom jeweils Anschaffenden in Anspruch genommen werden. Sie wird nicht gewährt für die Anschaffung oder Herstellung eines neuen Gebäudes oder selbstständigen Gebäudeteils.
Begünstigt sind:
  • neue Mietwohnungen in neuen oder vorhandenen Gebäuden und anderen Gebäudeteilen, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind,
  • Eigentumswohnungen und
  • im Teileigentum stehende Räume.
Als Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung gelten die Herstellungskosten bzw. die Anschaffungskosten von Gebäuden der neuen Wohnung. Da die reguläre Abschreibung für Wohnbauten 2 % je Jahr nach § 7 Abs. 4 im EStG beträgt, lassen sich in den ersten 4 Jahren bereits insgesamt 28 % von den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abschreiben.
Als Voraussetzungen für den Anspruch der Sonderabschreibungen sind maßgebend, dass:
  • ein Bauantrag nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt wurde oder eine in diesem Zeitraum getätigte Bauanzeige für Baumaßnahmen neuer, vorher nicht vorhandener Wohnungen erfolgt, einschließlich auch die zu einer Wohnung gehörenden Nebenräume,
  • die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 € je m² Wohnfläche nicht übersteigen,
  • die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 9 Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient, wobei sie nicht als solche dienen, wenn sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt werden.
Hinsichtlich der Anschaffung gilt eine Wohnung als neu, wenn Sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wurde. Die Baukostenobergrenze von 3.000 € je m² Wohnfläche ist als Voraussetzung für die Förderung abzugrenzen von der Höchstgrenze der Förderung von 2.000 € je m² Wohnfläche als maximale Bemessungsgrundlage für die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der begünstigten Wohnung. Wird die Baukostenobergrenze überschritten, ist eine Sonderabschreibung ausgeschlossen. Dagegen entfällt bei Überschreitung der Förderhöchstgrenze nur ein Teil von Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten.
Sonderabschreibungen können in bestimmten Fällen auch rückgängig gemacht werden, wenn beispielsweise die begünstigte Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 9 Jahren:
  • nicht der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient, oder
  • ein Gebäude mit begünstigten Wohnungen veräußert wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommens - oder Körperschaftssteuer unterliegt.
Eine Rückgängigmachung käme auch infrage, wenn die Baukostenobergrenze innerhalb der ersten 3 Jahre nach Ablauf der Anschaffung oder Herstellung der begünstigten Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird.
Sonderabschreibungen können letztmalig für den Veranlagungszeitraum 2026 geltend gemacht werden. Das gilt danach auch dann, wenn der vorgesehene Begünstigungszeitraum noch nicht abgelaufen ist.
Werden einem Unternehmen Beihilfen als wirtschaftliche Vorteile – unabhängig von der Art und dem betreffenden Förderprogramm – gewährt, bliebe die Aussage in § 7b Abs. 5 im EStG zu beachten, dass in einem Zeitraum von 3 Kalenderjahren die Beihilfen 200.000 € nicht übersteigen dürfen, um die Sonderabschreibung in Anspruch zu nehmen. Der Steuerpflichtige hat für jedes Jahr des Begünstigungszeitraums und den jeweils 2 vorangegangenen Jahren anzugeben, in welchem Umfang ihm Beihilfen (nach der De-minimis-Verordnung) gewährt wurden. Sofern gewährte Beihilfen den Höchstbetrag nicht überschritten haben, muss der Beihilfewert der Sonderabschreibung ermittelt werden. Hierzu werden spezielle Aussagen im o. a. Anwendungsschreiben des BMF unter Tz. II. 4 getroffen und Beispiele zur Ermittlung des Beihilfewertes als wirtschaftlichen Vorteil angeführt sowie ein Berechnungsschema online zum Abruf bereitgestellt.
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