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Die Entwicklung der Zinsen ist eine wirtschaftliche Rahmenbedingung für die Baubranche. Man könnte annehmen, dass fallende bzw. niedrige Zinsen die Investitionsbereitschaft der Investoren in Immobilien erhöhen und damit die Nachfrage nach Bauleistungen zunimmt. Immobilien-Investitionen sind sehr oft mit einer Kreditaufnahme verbunden. Je niedriger die Zinsen umso höher die Kreditaufnahmefähigkeit und umso höher die Nachfrage nach Bauleistungen von Privat und Gewerbe. So lautet die scheinbar logische Kette. Zudem berichten Immobilienmakler von einer aktuell sehr guten Nachfrage nach Immobilien.
Die Umlaufrendite für deutsche Anleihen ist seit dem Jahr 2000 von 5,2% auf aktuell 2,23% gesunken. Sie gibt an, wie groß die durchschnittliche Verzinsung aller umlaufenden deutschen Staats-Anleihen ist. Dabei sank allein von 2007 bis 2010 die Umlaufrendite um ca. 50%, von 4,7% (Höchstwert 2007) auf aktuell 2,23%.
Die Umlaufrendite ist ein direkter Indikator für die Entwicklung der Zinsen für langfristige Investitionsdarlehen; fällt die Umlaufrendite fallen auch tendenziell die Zinsen für Investitionsdarlehen.
Baugenehmigungen in Tsd. (rote Kurve) und Umlaufrendite p.a. in % (geglättete schwarze Kurve)
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Das Volumen der Auftragseingänge im deutschen Bauhauptgewerbe liegt im Spätsommer 2010 nun jedoch ca. 5% unterhalb des Niveaus von 2005. Drastischer fällt der Blick auf die erteilten jährlichen Baugenehmigungen aus. Von 2003 bis aktuell 2010 sanken die erteilten Baugenehmigungen um knapp 40% von 31.000 im Jahr 2003 bis auf aktuell 19.000 im Jahr 2010. Der Umsatz im Baugewerbe insgesamt ist seit 1995 bis 2009 um ca. 30% zurückgegangen. Interessant: Wohnungen je 1.000 Einwohner (aktuell 493) bzw. Wohnfläche je Einwohner (aktuell 42,5 qm) bleiben seit mehreren Jahren relativ konstant.
Niedrige Zinsen für Investitionsdarlehen haben in Deutschland also keine positive Wirkung auf das nachgefragte Volumen der Bauleistungen. Die o. g. scheinbare Logik ist offensichtlich unzutreffend. Vielmehr wird bestätigt, dass das Zinsniveau ein Indikator für die nachhaltige Konjunktur-Verfassung einer Volkswirtschaft und damit auch für die Nachfrage nach Bauleistungen ist. Bleiben die Zinsen für Investitionsdarlehen bzw. die Umlaufrendite niedrig, bleiben nachhaltige Wachstumsimpulse für die Bauwirtschaft in der Regel offenbar aus, da die Konjunkturverfassung unzureichend ist. Bedarf ist ausschlaggebender als das Zinsniveau. Die deutsche Umlaufrendite zeigt neben den Rendite-Möglichkeiten im Bereich der Staatsanleihen auch den Puls der Bauwirtschaft und deren Tendenz.
Diese Umlaufrendite ist auf Sicht von ein bis zwei Jahren derzeit eher weiter seitwärts zu erwarten. Das frisch gedruckte Geld der Notenbanken fließt primär an die Geschäftsbanken und über diese an die Kapitalmärkte sowie zurück an die Notenbanken (Aufkaufen von Staatsanleihen) und dient damit in erster Linie der Sanierung des Finanzsystems und Staatsfinanzierung und leider nicht der Stärkung der Realwirtschaft. Solange das so bleibt, haben wir keinen Nachfrageschub zu erwarten. Das Preisniveau wächst trotz ausufernder Geldmengenausweitung deshalb weiter nur moderat, die Zinsen bleiben tief und der deutsche Finanzminister freut sich, weil er seine auslaufenden hoch verzinsten Staatsanleihen in nun deutlich niedriger verzinste Staatspapiere umschulden kann. Die Schuldenberge der Staaten erzwingen das Primat der Finanzmärkte gegenüber der Realwirtschaft. Die Konsequenzen daraus für Unternehmen und Bürger sind vielschichtig.
Dass sich die Immobilenmakler derzeit über eine hohe Nachfrage nach Immobilien freuen, ist der Tatsache geschuldet, dass die seit 2008 merklich zugenommenen Turbulenzen im Finanz- und Währungssystem die Nachfrage nach sachwertorientierten Anlagen stark steigen lassen. Da die Neubautätigkeit auf niedrigem Niveau verharrt, sind es in der Breite vor allem Bestandsimmobilien im wohnwirtschaftlichen Bereich, die handelbar sind und den Besitzer zu steigenden Preisen wechseln. Daneben habe ich in meinem unmittelbaren Wohnumfeld seit 2009 eine erhöhte Neubau-Aktivität für Einfamilienhäuser beobachten können. Als Finanz- und Vermögensberater interessierte mich deshalb der oben untersuchte Zusammenhang zwischen Zinsniveau und Bauwirtschaft. Eine Immobilienblase gibt es in Deutschland derzeit nicht – die hatten wir sonderabschreibungsbedingt um die Jahrtausendwende bei hohen Zinsen von bis zu 9% für Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung. Wie verschieden Augenschein und messbare Wirtschaftsrealität sein können.
Dieser Beitrag wurde verfasst von Vermögensberater Ralf Liebscher.