Baurecht / BGB

Schlüsselfertigstellungsvertrag

Ist die Ausführung eines Bauvorhabens für den Auftraggeber (AG) durch ein Bauunternehmen als Auftragnehmer vertraglich "schlüsselfertig" vorgesehen, umfasst sie alle Arbeiten vom ersten Spatenstich bis zur betriebsbereiten Fertigstellung. Gesprochen wird dann vom Schlüsselfertigbau (SF-Bau). Als SF-Bauer wird meistens ein Generalunternehmer (GU) oder ggf. Totalunternehmer (TU) vertraglich gebunden. Die Auftragnehmer können einzelne Gewerke sowie Teile der Bauleistungen weiter vergeben, so an Hauptunternehmer (HU)- beispielsweise für Rohbauleistungen - sowie an Nachunternehmer (NU) vorrangig für Gewerke des Ausbaus. Der GU bleibt aber gegenüber dem Auftraggeber als Bauherrn haftender und gewährleistender Vertragspartner für das gesamte Bauvorhaben. Er trägt sämtliche Baurisiken wie das Kalkulations-, Ausführungs- und Mängelansprücherisiko.
Schluesselfertigstellungsvertrag
Bild: © f:data GmbH
Für Bauverträge zwischen dem Auftraggeber und dem SF-Bauer als Vertragspartner kann sowohl ein VOB-Vertrag als auch ein Werkvertrag nach BGB dienen. Vom Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) wurden für den SF-Bau Muster-Vertragsformulare erarbeitet. Mit der aktualisierten Herausgabe zum Stand: Jahr 2019 (vorher Stand: Jahr 2017) erfolgte eine Anpassung an die neuere Rechtslage und Rechtsprechung. Die Anwendung der Formulare im deutschen Schlüsselfertigbau im Sinne des § 14 BGB wird empfohlen.
Im Einzelnen betrifft es folgende Formulare für SF-Bau (FSB):
  • FSB 2019-1: Generalunternehmervertrag,
  • FSB 2019-2: Beauftragung Nachunternehmer und
  • FSB 2019-3: Verhandlungsprotokoll/Nachunternehmervertrag (Sitz Inland),
Der Schlüsselfertigstellungsvertrag entspricht im eigentlichen Sinne dem zwischen den betreffenden Vertragspartnern (Auftraggeber und SF-Bauer) zu vereinbarende Generalunternehmervertrag nach FSB 2019-1, dessen Gliederung unter diesem Begriff detailliert aufgeführt wird . Bei Weitervergabe von Bauleistungen durch den SF-Bauer werden zunächst Angebote von Nachunternehmern eingeholt und danach das wirtschaftlichste Angebot für die jeweilige Teilleistung bzw. das Gewerk ausgewählt. Mit den interessanten Bietern schließt sich die Vertragsverhandlung an. Für das Verhandlungsprotokoll soll das Formular FSB 2019- 3 dienlich sein. Im Verhandlungsprotokoll mit Nachunternehmern kann der NU mit seiner Unterschrift erklären, einen Vertrag mit dem GU zu den im Protokoll festgelegten Bedingungen innerhalb einer Bindefrist zu vereinbaren. Nimmt daraufhin der GU das rechtsverbindliche Angebot eines NU innerhalb der Bindefrist an, wird das Verhandlungsprotokoll zum Nachunternehmervertrag. Zur verbindlichen Beauftragung der Nachunternehmer kann das Formular FSB 2019-2 herangezogen werden.
Gegenüber vorherigen Fassungen berücksichtigen die FSB- Vertragsformulare zum Stand 2019:
  • Kooperationspflichten der Vertragspartner zur vertrauensvollen Zusammenarbeit,
  • die aktuelle VOB sowie die rechtlichen Regelungen (seit 2018) zur Änderung und Vergütung der vereinbarten Leistung bei Bauverträgen nach BGB gemäß §§ 650b bis 650d BGB,
  • die Baugenehmigung als Vertragsbestandteil,
  • die seit 25. Mai 2018 geltenden neuen Regelungen zum Datenschutz nach der europäischen Datenschutz- Grundverordnung (DSGVO),
  • die europäische A 1- Bescheinigung für grenzüberschreitend entsandte Arbeitnehmer,
  • Urteile des BGH zu Bürgschaften, so zum Verzicht auf die Einreden der Aufrechenbarkeit und Anfechtbarkeit sowie zur Verjährungsfrist von 5 Jahren für einen Bürgschaftsanspruch,
  • die Streitlösungsordnung für das Bauwesen (SL Bau, ehemals Schiedsgerichtsordnung),
  • die Möglichkeit zur Vereinbarung einer Adjudikation durch Experten, die mit Bezug auf die Regelungen in § 650b BGB während der Bauausführung als fachkundige Dritte über Streitfragen entscheiden, die dann bindend sind.
Die FSB- Formulare erheben zum Inhalt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit im Einzelfall. Sie liefern aber Anhaltspunkte. Zum Einzelfall ist jedoch die eigenverantwortliche Prüfung erforderlich. Den beteiligten Vertragspartnern steht es frei, diese Formulare heranzuziehen, zu ändern, an die Erfordernisse des jeweiligen Einzelfalls anzupassen oder andere Texte zu nutzen. Eine Verwendung für Verträge mit Verbrauchern ist mit Bezug auf § 13 BGB nicht vorzusehen. Für Bauvorhaben der öffentlichen Auftraggeber sind die Formulare ebenfalls nicht anwendbar, weil hierfür deren Vorgaben gelten.
Copyright bauprofessor.de Lexikon
Herausgeber: f:data GmbH Weimar und Dresden
Die Inhalte dieser Begriffserläuterung und der zugehörigen Beispiele sind urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetztes ist ohne Zustimmung der f:data GmbH unzulässig und strafbar. Das gilt insbesondere für Vervielfältigung, Übersetzung, Mikroverfilmung und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.
Alle in diesem Werk enthaltenen Angaben, Ergebnisse usw. wurden von den Autoren nach bestem Wissen erstellt. Sie erfolgen ohne jegliche Verpflichtung oder Garantie der f:data GmbH. Sie übernimmt deshalb keinerlei Verantwortung und Haftung für etwa vorhandene Unrichtigkeiten.
Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürfen.

Verwandte Fachbegriffe

Generalübernehmer (GÜ)
Auf dem Baumarkt wird als Auftragnehmer auch der Generalübernehmer (GÜ) angetroffen. Der GÜ führt selbst in der Regel keine Bauleistungen mit gewerblichen Arbeitnehmern aus. Seine eigene Leistung besteht in Teilleistungen der Bauplanung sowie Verwalt...
Bauvertragsarten
Die rechtlichen Beziehungen zwischen einem Bauherrn bzw. Besteller als Auftraggeber (AG) und einem Bauunternehmen und Bauhandwerksbetrieb als Auftragnehmer für die Errichtung eines Bauwerks und den dafür auszuführenden Bauleistungen sind in einem Bau...
Schlüsselfertigbau (SF-Bau)
Vom Schlüsselfertigbau (bezeichnet in Kurzform auch als SF-Bau oder SB) wird gesprochen, wenn ein Bauvorhaben vom bauausführenden Unternehmen als Auftragnehmer dem Auftraggeber (AG) als Bauherrn "schlüsselfertig" zu übergeben ist. Das Bauunternehmen ...
Vertragsarten
Die VOB unterteilt den Bauvertrag nach verschiedenen Typen bzw. Formen der Preisbildung und Vergütung. Ein angemessener Preis kann die Leistung, die aufgewendete Zeit oder die entstandenen Aufwendungen des Bauunternehmens zur Grundlage haben. Danach...
Formulare für SF-Bau (FSB)
Erfolgt durch ein Bauunternehmen die vertragliche Bauausführung für den Auftraggeber "schlüsselfertig", wird allgemein vom Schlüsselfertigbau (SF-Bau) gesprochen. In der Regel erfolgt dies durch einen Generalunternehmer (GU) oder Totalunternehmer (TU...
Um Ihnen den bestmöglichen Service zu bieten, verwenden wir Cookies. Einige dieser Cookies sind erforderlich für den reibungslosen Ablauf dieser Website, andere helfen uns, Inhalte auf Sie zugeschnitten anzubieten. Wenn Sie auf „ Ich akzeptiere“ klicken, stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu.
Individuelle Cookie-Einstellungen Ich akzeptiere