Baurecht / BGB

Schlüsselfertigstellungsvertrag

Ist die Ausführung eines Bauvorhabens für den Auftraggeber (AG) durch ein Bauunternehmen als Auftragnehmer vertraglich "schlüsselfertig" vorgesehen, umfasst sie alle Arbeiten vom ersten Spatenstich bis zur betriebsbereiten Fertigstellung. Gesprochen wird dann vom Schlüsselfertigbau (SF-Bau). Als SF-Bauer wird meistens ein Generalunternehmer (GU) oder ggf. Totalunternehmer (TU) vertraglich gebunden. Die Auftragnehmer können einzelne Gewerke sowie Teile der Bauleistungen weiter vergeben, so an Hauptunternehmer (HU) – beispielsweise für Rohbauleistungen – sowie an Nachunternehmer (NU) vorrangig für Gewerke des Ausbaus. Der GU bleibt aber gegenüber dem Auftraggeber als Bauherrn haftender und gewährleistender Vertragspartner für das gesamte Bauvorhaben. Er trägt sämtliche Baurisiken wie das Kalkulations-, Ausführungs- und Mängelansprücherisiko.
Schluesselfertigstellungsvertrag
Bild: © f:data GmbH
Für Bauverträge zwischen dem Auftraggeber und dem SF-Bauer als Vertragspartner kann sowohl ein VOB-Vertrag als auch ein Bauvertrag nach BGB dienen. Vom Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB) wurden für den SF-Bau Muster-Vertragsformulare erarbeitet. Mit der aktualisierten Herausgabe zum Stand: 2021 (vorher Stand: 2019) erfolgte eine Anpassung an die neuere Rechtsprechung. Die Anwendung der Formulare im deutschen Schlüsselfertigbau im Sinne des § 14 BGB wird empfohlen.
Im Einzelnen betrifft es folgende Formulare für SF-Bau (FSB):
  • FSB 2021-1: Generalunternehmervertrag,
  • FSB 2021-2: Beauftragung Nachunternehmer und
  • FSB 2021-3: Verhandlungsprotokoll/Nachunternehmervertrag (Sitz Inland),
Der Schlüsselfertigstellungsvertrag entspricht im eigentlichen Sinne dem zwischen den betreffenden Vertragspartnern (Auftraggeber und SF-Bauer) zu vereinbarenden Generalunternehmervertrag nach FSB 2021-1, dessen Gliederung unter diesem Begriff detailliert aufgeführt wird. Bei Weitervergabe von Bauleistungen durch den SF-Bauer werden zunächst Angebote von Nachunternehmern eingeholt und danach das wirtschaftlichste Angebot für die jeweilige Teilleistung bzw. das Gewerk ausgewählt. Mit den interessanten Bietern schließt sich die Vertragsverhandlung an. Für das Verhandlungsprotokoll soll das Formular FSB 2021-3 dienlich sein. Im Verhandlungsprotokoll zum Nachunternehmervertrag kann der NU mit seiner Unterschrift erklären, einen Vertrag mit dem GU zu den im Protokoll festgelegten Bedingungen innerhalb einer Bindefrist zu vereinbaren. Nimmt daraufhin der GU das rechtsverbindliche Angebot eines NUs innerhalb der Bindefrist an, wird das Verhandlungsprotokoll zum Nachunternehmervertrag. Zur verbindlichen Beauftragung der Nachunternehmer kann das Formular FSB 2021-2 herangezogen werden.
Gegenüber vorherigen Fassungen berücksichtigen die FSB-Vertragsformulare zum Stand 2021 folgende hervorzuhebenden Aktualisierungen zur
  • Berechnung der Vergütungsanpassung bei Mehrmengen nach dem Urteil des BGH vom 8. August 2019 (Az.: VII ZR 34/18), dass für eine über 10 % hinausgehende, ausgeführte Überschreitung des Mengenansatzes auf Verlangen eines Vertragspartners ein neuer Preis unter Beachtung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren ist, aber ohne dass für die Vereinbarung des neuen Preises die tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge für Allgemeine Geschäftskosten (AGK) sowie Wagnis und Gewinn heranzuziehen sind, wobei die Baustellengemeinkosten (BGK) zu den tatsächlich erforderlichen Kosten gehören,
  • Rückgabe durch den Auftraggeber einer nicht verwerteten Vertragserfüllungssicherheit spätestens nach Abnahme und Stellung einer Sicherheit für Mängelansprüche mit Bezug auf ein Urteil des BGH vom 16. Juli 2020 (Az.: VII ZR 159/19), nach dem sich eine Vertragserfüllungssicherheit nicht mit einer Mängelansprüchesicherheit überschneiden darf,
  • Vereinbarung für eine Streitlösung mittels eines Verfahrens zur außergerichtlichen Beilegung von Streitigkeiten wie Meditation, Schlichtung, Schiedsgerichtverfahren oder Schiedsgutachtenverfahren nach der SL Bau – Streitlösungsordnung für das Bauwesen
Die FSB-Formulare erheben zum Inhalt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit im Einzelfall. Sie liefern aber Anhaltspunkte. Zum Einzelfall ist jedoch die eigenverantwortliche Prüfung erforderlich. Den beteiligten Vertragspartnern steht es frei, diese Formulare heranzuziehen, zu ändern, an die Erfordernisse des jeweiligen Einzelfalls anzupassen oder andere Texte zu nutzen. Eine Verwendung für Verträge mit Verbrauchern ist mit Bezug auf § 13 BGB nicht vorzusehen. Für Bauvorhaben der öffentlichen Auftraggeber sind die Formulare ebenfalls nicht anwendbar, weil hierfür deren Vorgaben maßgebend sind.
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