Bauplanung

Bodenrichtwertzonen

Rechtliche Grundlage

Für die Ermittlung von Bodenrichtwerten sind die Regelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021 vom 14. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2805, in Kraft seit 1. Januar 2022 als Ersatz der vorherigen ImmoWertV 2010) heranzuziehen. Die vorher eigenständig bestehende Bodenwertrichtlinie wurde aktualisiert und in die ImmoWertV 2021 in Teil 2, Abschnitt 2 und Anlage 5 integriert.

Zum Begriff

Nach § 15 Abs. 1 ImmoWertV 2021 besteht eine „Bodenrichtwertzone aus einem räumlich zusammenhängenden Gebiet. Sie sind so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen den Grundstücken, für die der Bodenrichtwert gelten soll, und dem Bodenrichtwertgrundstück grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen“.
Neubauten in einer Bodenrichtwertzone mit überwiegend einheitlichem Entwicklungsgrad der Grundstücke.
Neubauten in einer Bodenrichtwertzone mit überwiegend einheitlichem Entwicklungsgrad der Grundstücke.
Bild: © Jeanette Dietl, fotolia.com

Bildung der Bodenrichtwertzonen

Praktisch wird eine Bodenrichtwertzone durch die Begrenzungslinien eines Grundstücks bestimmt, für das ein Bodenrichtwert dargestellt wird. Sie können nicht aus räumlich getrennt liegenden Gebieten bestehen. Wertunterschiede, die sich aus nicht mit dem Bodenrichtwertgrundstück übereinstimmenden Grundstücksmerkmalen einzelner Grundstücke ergeben, sind bei der Abgrenzung nicht zu berücksichtigen. Bei der Bildung von deckungsgleich überlagerten Bodenrichtwertzonen in begründeten Fällen muss eine eindeutige Zuordnung der Grundstücke zu einem Bodenrichtwertgrundstück möglich sein.
Für jeden Bodenrichtwert sind die wertebeeinflussenden Merkmale wie zum Entwicklungsstand des Grundstückslands, zur Art der Nutzung der betreffenden Flächen und weiteren Grundstücksmerkmalen in Anlage 5 der ImmoWertV 2021 anzugeben, näher ausgeführt unter Bodenrichtwertrichtlinie.
Für die Entwicklungszustände Bauerwartungsland und Rohbauland sind die Bodenrichtwertzonen unter besonderer Berücksichtigung der Bauleitpläne sowie der Entwicklung am Grundstücksmarkt zu bilden und so abzugrenzen, dass in der Bodenrichtwertzone ein überwiegend einheitlicher Entwicklungsgrad der Grundstücke gegeben ist.
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