Bauplanung

Bodenrichtwertrichtlinie

Integration in ImmoWertV 2021

Grundlage für die Ermittlung von Bodenrichtwerten liefern die Regelungen der novellierten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021 vom 14. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2805). Sie ist seit 1. Januar 2022 in Kraft und ersetzt die vorherige ImmoWertV 2010, zu der eine eigenständige Bodenrichtwertrichtlinie (BWR-RL) in Verbindung stand und vorlag. Auf nähere Erläuterungen zur ImmoWertV 2021 wird unter Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verwiesen.
Die Aussagen dieser früheren Bodenwertrichtlinie wurden aktualisiert und in die ImmoWertV 2021 integriert. Dabei kam es vor allem darauf an, die Ermittlung und Darstellung der Bodenrichtwerte nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen und Verfahren vorzunehmen, weiterhin möglichst einheitlich in den einzelnen Bundesländern. Vorrangig wird in § 40 ImmoWertV 2021 zur Ermittlung des Bodenwertes auf das Vergleichswertverfahren orientiert.

Bedeutung und Ermittlungsgrundlagen zu Richtwerten

Neben der Bedeutung von Bodenrichtwerten bei der Ermittlung von Verkehrswerten von Grundstücken werden sie auch noch für weitere Aussagen benötigt, beispielsweise für die Ermittlung des Bodenwerts, als Grundlage für die Besteuerung von Grund und Boden für die Grundsteuer und bei Erbschaften, bei der Bilanzierung des Grundvermögens.
Im Rahmen der Bodenwertrichtlinie werden im Teil 2, Abschnitt 2 in der ImmoWertV 2021 vordergründig Aussagen getroffen:
  • zur Ermittlungspflicht,
  • den Ermittlungsgrundlagen,
  • zur Bildung der Bodenrichtwertzonen,
  • zu den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks sowie
  • zur Bereitstellung der Bodenrichtwerte.

Aussagen zu Grundstücksmerkmalen

Für jeden Bodenrichtwert sind die wertebeeinflussenden Merkmale anzugeben, beispielsweise mit den in der Anlage 5 – Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks – vorgesehenen Abkürzungen nach:
  • Entwicklungszustand als:
    • baureifes Land (B),
    • Rohbauland (R)
    • und Bauerwartungsland (E),
  • Art der Nutzung als:
    • Wohnbaufläche (W),
    • Gemischte Fläche (M),
    • gewerbliche Baufläche (G),
    • Sonderbaufläche (S),
    • Baufläche für Gemeinbedarf,
    • Flächen der Land- und Forstwirtschaft (LF),
    • forstwirtschaftliche Fläche (F),
    • sonstige Flächen (SF),
    jeweils mit weiteren Untergliederungen mit Spezifizierungen als Ergänzung zur Nutzungsart.
Als weitere Grundstücksmerkmale werden unterschieden und sind anzugeben, soweit sie wertbeeinflussend sind, beispielsweise:
  1. der beitragsrechtliche Zustand,
  2. die Bauweise oder die Gebäudestellung zur Nachbarnutzung, z. B. offene oder geschlossene oder abweichende Bauweise,
  3. das Maß der baulichen Nutzung, z. B. Zahl der Vollgeschosse, Geschossflächenzahl u. a.,
  4. die Angaben zum Grundstück, z. B. Grundstückstiefe und –breite jeweils in m,
  5. der Sanierungs- und Entwicklungszusatz,
  6. die Bewertung der Bodenschätzung, z. B. nach Acker- und Grünlandzahl.
Die Ermittlungsgrundlagen sind von den Gutachterausschüssen der Gemeinden heranzuziehen. Die Bestimmung erfolgt auf Grundlage der Auswertung von gezahlten Kaufpreisen für Grundstücke. Es wird eine ausreichende Zahl geeigneter Kaufpreise aus früheren Grundstücksverträgen unter Beachtung lokaler Besonderheiten berücksichtigt. Die aktuellen Kaufpreise werden von den Notaren nach der Kaufabwicklung zur Verfügung gestellt.
Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen. Jedermann kann Auskunft über die Bodenrichtwerte bei den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse verlangen. Für Auskünfte über Bodenrichtwerte kann auch das Bodenrichtwert-Informations-System BORIS mit Portalen für alle Bundesländer und ihren jeweiligen Bodenrichtwertkarten genutzt werden.
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