Immobilienwirtschaft / Hausverwaltung

Bodenrichtwerte

Verfahrensvorschriften

Spezifische Vorschriften zur Ermittlung von Bodenrichtwerten werden in der novellierten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021 vom 14. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2805) getroffen. Sie ist seit 1. Januar 2022 in Kraft und unter Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) näher erläutert. Die ImmoWertV 2021 ersetzt die vorherige ImmoWertV 2010 und integriert zugleich die vorher eigenständigen Wertermittlungsrichtlinien wie die Bodenwertrichtlinie.
Anforderungen und Regelungen zu Bodenrichtwerten trifft die ImmoWertV 2021:
  • im Teil 2, Abschnitt  2 mit den §§ 13 bis 17 sowie
  • in der Anlage 5 als Katalog der Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks.

Aussagen zum Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert drückt nach § 196 im Baugesetzbuch (BauBG) den durchschnittlichen Wert nach der Lage eines Grundstücks innerhalb des Gebietes einer Gemeinde aus. Die Bestimmung erfolgt durch die Gutachterausschüsse der Gemeinden auf Grundlage der Auswertung von gezahlten Kaufpreisen für Grundstücke von einer ausreichenden Zahl geeigneter Kaufpreise aus früheren Grundstücksverträgen unter Beachtung lokaler Besonderheiten. Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann Auskunft über die Bodenrichtwerte bei den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse verlangen. Vom Bodenrichtwert kann jedoch der Verkehrswert des Grundstücks abweichen.
Nach § 13 Abs. 1 ImmoWertV 2021 gilt ein Bodenrichtwert bezogen auf einen m² Grundstücksfläche des Bodenrichtwertgrundstücks. Das Bodenrichtwertgrundstück ist ein unbebautes und fiktives Grundstück, dessen Merkmale „weitgehend mit den vorherrschenden grund- und bodenbezogenen wertebeeinflussenden Grundstücksmerkmalen in der jeweiligen Bodenrichtwertzone übereinstimmen“. Als Bodenrichtwertzone gilt nach § 15 Abs. 1 ImmoWertV 2021 ein “räumlich zusammenhängendes Gebiet“.

Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks

Maßgebend für Bodenrichtwerte sind die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks. Ableitend aus § 16 ImmoWertV 2021 sind darzustellen:
  • der Entwicklungsstand und
  • die Art der Nutzung (z. B. baureifes Land, Rohbauland oder Bauerwartungsland),
sowie weitere folgende Merkmale bei Wertbeeinflussung:
  • das Maß der baulichen Nutzung, z. B. Zahl der Vollgeschosse, Geschossflächenzahl (GFZ) u. a.,
  • die Bauweise oder die Gebäudestellung zur Nachbarbebauung, z. B. Einzel- oder Reihenhäuser u. a.,
  • die Grundstücksgröße,
  • die Grundstückstiefe in Metern und
  • die Bodengüte als Bewertung der Bodenschätzung nach Acker- oder Grünlandzahl bei landwirtschaftlich genutzten Flächen.
Die wertebeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind weiter nach Anlage 5 – Katalog der Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks – in der ImmoWertV 2021 zu spezifizieren. Nicht in der Anlage aufgeführte Grundstücksmerkmale dürfen nur berücksichtigt werden, wenn die aufgeführten Merkmale zur marktgerechten Beschreibung des Bodenrichtwertgrundstücks nicht ausreichend sind.

Ermittlung der Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte sind gemäß § 14 Abs. 1 ImmoWertV 2021 vorrangig nach dem Vergleichswertverfahren (§§ 24 und 25 ImmoWertV 2021) zu ermitteln und zwar durch Hinzuziehung von möglichst vielen Vergleichspreisen. Dafür sind auch Kaufpreise und weitere Daten hinsichtlich des jeweiligen Grundstücksmarkts zutreffend abzubilden, die jedoch nicht durch ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst worden sind. Liegen diese nicht in ausreichender Zahl vor, kann die Bestimmung auch in anderer geeigneter und nachvollziehbarer Weise erfolgen.
Ggf. sollten die Daten bei abweichenden Wertverhältnissen durch geeignete Indexreihen oder in anderer Weise angepasst werden.
Ist in einem Gebiet der Grundstücksverkehr gering oder nicht vorliegend, können Kaufpreise und Bodenrichtwerte aus vergleichbaren Gebieten oder aus vergangenen Jahren herangezogen werden. In bebauten Gebieten können der Zustand und die Struktur, der das Gebiet prägenden Bebauung berücksichtigt werden. Wertanteile für den Aufwuchs im Gebiet sind in den Bodenrichtwerten nicht aufzunehmen.

Dokumentation und Ausweis der Bodenrichtwerte

Die Ermittlung der Bodenrichtwerte und die dafür herangezogenen Verfahren sind zu dokumentieren. Die einzelnen Bodenrichtwerte sind nach § 14 Abs. 5 ImmoWertV nicht zu begründen.
Die Bodenrichtwerte sind mindestens jährlich flächendeckend zu ermitteln. Die Bundesländer können auch eine noch häufigere Ermittlung vorschreiben.
Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann Auskunft über die Bodenrichtwerte bei den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse verlangen. Schriftliche Auskünfte sind in der Regel kostenpflichtig.
Zu verwalten sind die Bodenrichtwerte in automatisierter Form mit dem Ausdruck in € je m² Grundstücksfläche. Grundlagen liefern dafür amtliche Geobasisdaten. Die Angaben können in einer Karte sichtbar gemacht werden. Den Interessenten ist Einblick zu gewähren bzw. ein Erwerb zu ermöglichen. Die Bodenrichtwerte sind nutzergerecht und für die Öffentlichkeit bereitzustellen. Für den Immobilienmarkt sollten sie automatisiert in einem Informationssystem geführt werden.
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