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Immobilienwirtschaft / Hausverwaltung

Kapitalisierungsfaktor (Vervielfältiger)

Zum Begriff

Bei der Bestimmung des Gebäudeertragswertes einer Immobilie sind folgende Barwertfaktoren von Bedeutung:
  • die Kapitalisierung als Zahl für die Vervielfachung (Vervielfältiger) des jährlichen Reinertrags und
  • der Abzinsungsfaktor.

Aussagen in Vorschriften

Aussagen zur Kapitalisierung werden getroffen:
  • im Bewertungsgesetz (BewG vom 1. Februar 1991, zuletzt geändert am 16. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2931) in § 80 Vervielfältiger und
  • in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021 vom 14. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2805), in Kraft seit 1. Januar 2022 (als Ersatz der vorherigen ImmoWertV 2010), speziell in § 34 und den Modellansätzen in den Anlagen 1 und 2.
Der Vervielfältiger als Kapitalisierungsfaktor für Einfamilienhäuser kann in Anlage 7 des BewG nachgeschlagen werden.
Der Vervielfältiger als Kapitalisierungsfaktor für Einfamilienhäuser kann in Anlage 7 des BewG nachgeschlagen werden. Bild: © f:data GmbH

Berechnung des Kapitalisierungsfaktors

Der Faktor wird wie folgt bestimmt:
Bestimmung Vervielfältiger
Legende:
qZinsfaktor = 1 + i
z. B. = (1 + i), z. B. (1 + 0,06) = 1,06 = q
nJahre = Restnutzungsdauer in Jahren
iLiegenschaftszinssatz (z. B. 6 % entsprechend 0,06)
Für den Abzinsungsfaktor gilt folgende Berechnung:
Kapitaliserungsfaktor
Wichtige Bestimmungsgrößen für die Kapitalisierung sind folglich die Restnutzungsdauer als Teil der Gesamtnutzungsdauer, die Art der baulichen Anlage bzw. des Gebäudes und der Liegenschaftszinssatz, der objektspezifisch abgepasst zugrunde gelegt werden soll.
Die ImmoWertV liefert in den Anlagen Modellansätze:
  • für die Gesamtnutzungsdauer in Jahren in Anlage 1 nach Art der baulichen Nutzung in der Spanne von beispielsweise:
    • 30 Jahren bei landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden bis
    • 80 Jahre bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern,
  • zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernisierungen in Anlage 2 mit jeweiliger:
    • Punktevergabe für einzelne Modernisierungsschritte, z. B. Dacherneuerung und Modernisierung von Bädern sowie
    • sachverständiger Einschätzung des Modernisierungsgrades zwischen nicht modernisiert und umfassend modernisiert,
    wonach aus der gesamten Modernisierungspunktzahl auf Grundlage der Gesamtnutzungsdauer und des Alters der baulichen Anlage die Restnutzungsdauer aus der Tabelle 3 in Anlage 2 abzuleiten ist.
    Davon abweichend kann die Restnutzungsdauer bei kernsanierten Objekten bis zu 90 % der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer betragen.

Angaben zum Vervielfältiger im BewG

Berücksichtigt wird für die Kapitalisierung die:
  • Grundstücksart,
  • Bauart und Bauausführung des Gebäudes, z. B. Massivbauten und Holzfachwerkbauten,
  • das Baujahr, differenziert von Altbauten vor 1895 bis Neubauten sowie
  • die Größenklasse der Gemeinden nach Einwohnerzahl differenziert von bis 2.000 und über 500.000 Einwohnern.
Danach ist aus den Anlagen 3 bis 8 im BewG die Zahl des Vervielfältigers als Kapitalisierungsfaktor abzulesen, jeweils in der Differenzierung für:
  • Mietwohngrundstücke (Anl. 3),
  • gemischtgenutzte Grundstücke mit bis 50 % gewerblichen Mietanteil (Anl. 4),
  • gemischtgenutzte Grundstücke mit mehr als 50 % gewerblichen Mietanteil (Anl. 5),
  • Geschäftsgrundstücke (Anl. 6),
  • Einfamilienhäuser (Anl. 7) und
  • Zweifamilienhäuser (Anl. 8).
Bauprofessor-Redaktion
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25.06.2022
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