Immobilienwirtschaft / Hausverwaltung

Ertragswert

Zum Begriff

In der Betriebswirtschaft gilt der Ertragswert als eine wichtige Kennzahl. Er repräsentiert gewöhnlich die zukünftigen Erträge eines Vermögensgegenstandes und wird durch Abzinsung auf einen gegenwärtigen Wert rückgerechnet.
Der Ertragswert wird herangezogen:

Grundlage zur Ertragswertermittlung von Grundstücken

Grundlagen für die Grundstückswertermittlung nach dem Ertragswert liefert die novellierte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021 vom 14. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2805). Sie ist seit 1. Januar 2022 in Kraft als Ersatz der vorherigen ImmoWertV 2010. Zum Inhalt mit wesentlichen Änderungen sowie zur Anwendung sei auf nähere Erläuterungen unter Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verwiesen.
Aussagen zum Ertragswert und speziell für dessen Ermittlung anwendbare Wertermittlungsverfahren werden in der ImmoWertV 2021 im Teil 3, Abschnitt 2 (Unterabschnitte 1 bis 3) getroffen:
  • zu den Grundlagen des Ertragswertverfahrens im § 27,
  • zu Verfahrensvarianten des Ertragswertverfahrens in den §§ 28 bis 30,
  • zur Ermittlung des Ertragswerts in den §§ 31 bis 34 sowie
  • in den Anlagen 1 bis 5, u. a. Modellansätze zur Gesamtnutzungsdauer, Restnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten, Normalherstellungskosten.
Bei der Ermittlung des Ertragswerts wird zunächst noch in § 27 der ImmoWertV unterschieden nach einem:
  • vorläufigen Ertragswert auf Grundlage der Ermittlungsparameter,
  • marktangepassten, vorläufigen Ertragswert durch Ansatz von marktüblich erzielbaren Erträgen und Liegenschaftszinssätzen,
  • Ertragswert unter Berücksichtigung vorhandener, besonderer, objektspezifischer Grundstücksmerkmale des Ermittlungsobjekts.
Im Bewertungsgesetz (BewG vom 1. Februar 1991, zuletzt geändert vom 16. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2931) erfolgen Aussagen zum Ertragswertverfahren in den §§ 78 bis 82 speziell für steuerliche Zwecke, besonders zum Inhalt wichtiger Ermittlungsdaten wie Jahresrohmiete und Kapitalisierungsfaktor (Vervielfältiger).

Ertragswert nach Ertragswertverfahren

Für die Ermittlung des Ertragswerts einer Immobilie werden in der ImmoWertV 2021 als Varianten das allgemeine, vereinfachte und periodische Ertragswertverfahren angeführt. Entsprechend differenziert kann der Ertragswert ermittelt werden.
Als Beispiel wird die Ermittlung des Ertragswerts nach dem „Allgemeinen Ertragswertverfahren“ nach § 28 ImmoWertV 2021 angeführt. Danach leitet sich der vorläufige Ertragswert für das Ermittlungsobjekt ab als Summe aus:
  • dem jährlichen Reinertragsanteil kapitalisiert zum Stichtag der Wertermittlung abzüglich des Bodenwertverzinsungsbetrags und
  • dem Bodenwert.
Zugrunde zu legen ist dabei jeweils derselbe objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz.
Die Berechnung stellt sich für eine Immobilie folgendermaßen dar:
jährlicher Rohertrag
- Bewirtschaftungskosten
= jährlicher Reinertrag
- Bodenwertverzinsung
= jährlicher Gebäudereinertrag
multipliziert mit dem Kapitalisierungsfaktor (Vervielfältiger)
= Gebäudeertragswert
+ Bodenwert
+/- ggf. sonstige wertbeeinflussende Umstände
= Ertragswert
Für den Erwerber der Immobilie wäre der Kauf lohnenswert, wenn der zu zahlende Kaufpreis niedriger ist als der ermittelte Ertragswert. Für den Verkäufer sollte der Verkaufspreis mindestens so hoch wie der ermittelte Ertragswert sein.
Gebäudereinertrag sowie -ertragswert sind gleichfalls wichtige Größen im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsberechnung als Bauträgerkalkulation für ein Bauobjekt. Der Gebäudereinertrag wird über den Vervielfältiger kapitalisiert.
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