Immobilienwirtschaft / Hausverwaltung

Wertermittlung

Regelungen zur Wertermittlung von Grundstücken

Grundlagen der Wertermittlung von Grundstücken

Zum Begriff

Die Wertermittlung bezeichnet allgemein einen Vorgang und das sich daraus ableitbare Ergebnis zum Wert eines Wertermittlungsobjektes. Der Wert wird sich oft auch als Preis darstellen.

Der zu ermittelnde Wert kann unterschiedlicher Art sein, beispielsweise einen Marktwert, Verkehrswert, Einheitswert, Zeitwert repräsentieren.

Wertermittlungsobjekte sind meistens Grundstücke und Immobilien, aber auch bewegliche Sachen sowie ggf. immaterielle Güter.

Vorrangig wird als Wertermittlung die Bestimmung der Verkehrswerte von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und Rechten an Grundstücken sowie grundstücksbezogenen Belastungen verstanden. Gegenstand der Wertermittlung sind ein Grundstück oder ein Grundstücksteil einschließlich seiner Bestandteile wie Gebäude, Außenanlagen und sonstigen Anlagen sowie des Zubehörs.

Bei der Wertermittlung eines Grundstücks werden Gebäude, Außenanlagen und sonstige Anlagen mit berücksichtigt.
Bild: © f:data GmbH

Zur Wertermittlung von Grundstücken gehört auch die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten.

Regelungen zur Wertermittlung von Grundstücken

Grundlage für die Wertermittlung ist die "Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV 2021)" vom 14. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2805. Sie trat am 1. Januar 2022 in Kraft und löste die vorherige ImmoWertV 2010 ab. Zu Zielen, Inhalt mit wesentlichen Änderungen sowie zur Anwendung sei auf nähere Erläuterungen unter Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verwiesen.

Von einer Wertermittlung wird auch dann gesprochen, wenn Einheitswerte sowie Grundbesitzwerte nach dem Bewertungsgesetz (BewG – vom 1. Februar 1991, zuletzt geändert am 16. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2931) zu bestimmen sind und zwar als Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer, der Grunderwerbsteuer sowie der Erbschaftsteuer.

Grundlagen der Wertermittlung von Grundstücken

Nach § 2 Abs. 1 ImmoWertV 2021 sind der Wertermittlung zugrunde zu legen:

die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zum Wertermittlungsstichtag und
der Grundstückszustand zum Qualitätsstichtag.

Allgemeine Wertverhältnisse werden bestimmt durch die Gesamtheit der am Stichtag maßgebenden Umstände für die Preisbildung von Grundstücken, z. B. die allgemeine Wirtschaftssituation, die Verhältnisse am Kapitalmarkt, wirtschaftliche und demografische Entwicklungen des Gebiets.

Der Grundstückszustand leitet sich aus der Gesamtheit der rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften und den einzelnen Grundstücksmerkmalen ab, angeführt beispielhaft unter Grundstücke.

Erforderliche Daten zur Wertermittlung

Neben Anforderungen, Grundsätzen und den verschiedenen Wertermittlungsverfahren sind umfangreich Daten erforderlich und aufzubereiten.

Von besonderer Bedeutung sind Bodenrichtwerte sowie im Weiteren in § 12 der ImmowertV 2021 aufgeführten Daten wie:

Indexreihen über Zeiträume, z. B. zur Nutzungsdauer,
Umrechnungskoeffizienten, z. B. bei der Wertermittlung von Rechten und Belastungen des Grundstücks gegenüber dem Wert eines fiktiv nicht begünstigten oder unbelasteten Grundstücks,
Vergleichsfaktoren, z. B. zu Kaufpreisen von Grundstücken bei Vergleichswertverfahren,
Liegenschaftszinssätze, z. B. zur Bodenwertverzinsung und Kapitalisierungsfaktoren (Vervielfältiger) zum Ertragswertverfahren,
Sachwertfaktoren zum Sachwertverfahren,
Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren,
Erbbaurechts- und Erbbaugrundstückskoeffizienten.

Die angeführten Daten sind in der Regel auf einen Stichtag zu beziehen.

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17.06.2022

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