Immobilienwirtschaft / Hausverwaltung

Ertragswertverfahren

Vorschriften zum Verfahren

Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Bestimmung des Verkehrswertes von Grundstücken (bebauten und unbebauten Grundstücken). Regelungen hierzu liefern:
  • die §§ 28 bis 30 in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021 vom 14. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2805, in Kraft seit 1. Januar 2022 als Ersatz der ImmoWertV 2010),
  • die §§ 78 bis 82 des Bewertungsgesetzes (BewG vom 1. Februar 1991, zuletzt geändert vom 16. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2931) zu steuerlichen Zwecken.
  • die Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2002).

Inhalt des Ertragswertverfahrens

Beim Ertragswertverfahren ist der Wert der baulichen Anlagen, insbesondere von Gebäuden, getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags zu ermitteln. Vorzugsweise wird dieses Verfahren herangezogen, wenn der aus dem Bauobjekt zu erzielende Ertragswert von Interesse ist. Grundlage sind dabei die nachhaltig zu erzielenden Erträge. Dies erfolgt durch Abzinsung der künftigen Erträge auf den Stichtag der Wertermittlung.
Für Wohngebäude, vor allem Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude, Immobilien des Einzelhandels sowie gemischt genutzte Grundstücke wird meistens das Ertragswertverfahren vorgezogen und angewandt.
Ertragswert-Berechnung
Bild: © f:data GmbH

Bestimmungsfaktoren des Ertragswertverfahrens

Bestimmungsfaktoren beim Ertragswertverfahren sind:
Auf Grundlage dieser Faktoren und den vorliegenden Ausgangswerten ist der Ertragswert zu berechnen.
Bauprofessor

Berechnungsbeispiel

Ausgangswerte für ein Wohngebäude:
Jährlicher Rohertrag80.000 €
Bewirtschaftungskosten18 %
Liegenschaftszins5 %
Restnutzungsdauer Gebäude30 Jahre
Bodenwert (400 m² x 150 €/m²)60.000 €

Berechnung

jährlicher Rohertrag80.000 €
./.Bewirtschaftungskosten14.400 €

=Reinertrag65.600 €
./.Bodenverzinsung (5 % von 60.000 €)3.000 €

=Gebäudeertrag62.600 €
GebäudeertragxKapitalisierungsfaktor (Vervielfältiger)=Gebäudeertragswert
62.600 €x15,37=962.162 €
Gebäudeertragswert962.162 €
+Bodenwert60.000 €

=Ertragswert1.022.162 €

Formen des Ertragswertverfahrens

Bei der Ermittlung des Ertragswerts wird in den §§ 27 bis 30 der ImmoWertV 2021 unterschieden nach einem:
  1. allgemeinen Ertragswertverfahren,
  2. vereinfachten Ertragswertverfahren und
  3. periodischen Ertragswertverfahren.
Im allgemeinen Ertragswertverfahren wird der vorläufige Ertragswert zum Wertermittlungsstichtag aus dem kapitalisierten jährlichen Reinertrag der baulichen Anlage unter Abzug der Bodenwertverzinsung und Hinzurechnung des Bodenwertes bestimmt.
Das vereinfachte Ertragswertverfahren ermittelt den Ertragswert als Summe aus dem Barwert des Reinertrags und dem über die Restnutzungsdauer der baulichen Anlage abgezinsten Bodenwert.
Im periodischen Ertragswertverfahren kann der Ertragswert als Summe aus den auf den Wertermittlungsstichtag abgezinsten Reinerträgen der Perioden und dem auf den Wertermittlungsstichtag abgezinsten Restwert des Grundstücks innerhalb des Betrachtungszeitraums bestimmt werden.
Der Ertragswert ist auch eine wichtige Größe im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung als Bauträgerkalkulation bei der Investition eines Bauobjektes.
Für die Ermittlung des Verkehrswertes kann neben dem Ertragswertverfahren nach der Wertermittlungsverordnung auch das Sachwertverfahren und ggf. das Vergleichswertverfahren herangezogen werden.
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