Immobilienwirtschaft / Hausverwaltung

Merkantiler Minderwert bei Gebäuden

Was ist ein merkantiler Minderwert?

Der merkantile Minderwert ist der negative Wertanteil, der einer vollständig und ordnungsgemäß reparierten Immobilie anhaftet und somit den Marktwert im gewöhnlichen Geschäftsverkehr senkt.
Der merkantile Minderwert preist das Unbehagen bzw. den Verdacht auf einen verborgen gebliebenen Schaden eines möglichen Interessenten gegenüber der reparierten Immobilie ein. Er ist nicht mit dem technischen Minderwert wegen verbliebener Baumängel oder Bauschäden gleichzusetzen. Wird er sachverständig bejaht, so ist er zusätzlich zu einem ggf. vorhandenen technischen Minderwert zu ermitteln.
Ein merkantiler Minderwert besteht auch, wenn die Immobilie nicht verkauft werden soll. Er gehört damit zu den wirklichen Eigenschaften eines Bewertungsobjektes.

Wodurch entsteht ein merkantiler Minderwert?

Voraussetzung für das Vorliegen eines merkantilen Minderwertes ist die Bejahung von merkantilen Umständen. Es muss ein Vertrauensverlust für jedermann erkennbar sein bzw. eine Markterschütterung vorliegen.
Dieser Vertrauensverlust wird nur bei schwerwiegenden Bauschäden bzw. Ereignissen (z. B. Mord) festgestellt, die für die Allgemeinheit offensichtlich waren. Auch wenn der Schaden vollständig repariert wurde, haftet der Immobilie ein Makel an, welcher als merkantiler Umstand den Verkehrswert mindert.
So werden z. B. bei Schäden durch Hausschwamm, Materialfehler, Altlasten, Bergschäden, Unterfangungen, Untertunnelung oder bei schlechtem Baugrund merkantile Minderwerte festgestellt.

Wer bestimmt den merkantilen Minderwert und in welcher Höhe? (Berechnungsbeispiel)

Merkantiler Minderwert bei Gebäuden
Bild: © VRD, Fotolia.com
Der merkantile Minderwert ist, weil er sich auf eine Vertrauensminderung des Marktes bezieht, durch einen Sachverständigen zu ermitteln. Er wird als Prozentsatz unter Berücksichtigung von Schadensbeseitigungskosten und Restnutzungsdauer im Verhältnis zum Gebäudewert sachverständig geschätzt.
Sind die Kosten zur vollständigen Reparatur eines Gebäudeschadens geringer als 10 % des mangelfreien Gebäudewertes bzw. beträgt die Restnutzungsdauer weniger als 20 % der Gesamtnutzungsdauer der Immobilie, so ist ein merkantiler Minderwert zu verneinen. Betragen z. B. die Reparaturkosten 20 % des mangelfreien Gebäudewertes, so ist ein merkantiler Minderwert in Höhe von 2 % des Verkehrswertes anzunehmen. Dies entspricht bei einem angenommenen mangelfreien Gebäudewert von 5.000.000 EUR einem merkantilen Minderwert in Höhe von 100.000 EUR.
Autor
Friedrich Minkus
  • Friedrich Minkus
  • Sachverständiger für Schäden an Gebäuden sowie Immobilienbewertung
  • Inhaber des Gutachter- und Sachverständigenbüros GSB Experten
  • Mobil: 0179 1145360
  • E-Mail: mail@gsb-experten.de
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