24.07.2025 | Baurecht / BGB

Minderwert trotz Mangelbeseitigung

Auch nach einer erfolgreichen Mangelbeseitigung kann ein finanzieller Anspruch bestehen – etwa, wenn der frühere Schaden den Immobilienverkaufswert mindert. Was davon besonders betroffen sein kann, weiß der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Markus Cosler.

Bei Mängelbeseitigungen gibt es immer wieder Streit, ob der Auftraggeber trotz vollständiger Nachbesserung noch finanzielle Ansprüche beim Auftragnehmer haben kann. Der Bundesgerichtshof lässt dies in einer bestimmten Konstellation zu, nämlich dann, wenn die Sanierungsarbeiten zwar ordnungsgemäß durchgeführt worden sind, jedoch der Verkaufswert des Objektes durch den früheren, nunmehr behobenen Mangel ggf. beeinflusst wird.

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Ein solcher geringerer Verkaufswert kann bei einem Bauwerk z. B. dadurch entstehen, dass auf dem Immobilienmarkt bei einem großen Teil der maßgeblichen Verkehrskreise wegen des Verdachtes verborgen gebliebener Schäden oder des geringen Vertrauens in die Qualität des Gebäudes eine den Preis beeinflussende Neigung gegen den Erwerb und damit eine schlechtere Verwertbarkeit des Gebäudegrundstückes besteht.

Diese Voraussetzung wird insbesondere für Mängel im Bereich der Hauskonstruktion anzunehmen sein, bei denen eine 100 %-ige Überprüfung nicht möglich ist. Hierzu gehört insbesondere die Feuchtigkeitsabdichtung im Kellerbereich (so entschieden durch das OLG Hamm) und auch des Dachbereiches, wenn dort Undichtigkeiten aufgetreten sind, die erhebliche Sanierungsarbeiten erforderlich gemacht haben (auch so eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Stuttgarts).

Ein derartiger „merkantiler Minderwert“ des Objektes bedarf insoweit durch den Auftraggeber noch nicht einmal des Beleges durch konkrete Kaufabsichten und Kaufinteressenten. Dieser Minderwert kann vielmehr auch für den Fall, dass ein Verkauf aktuell gar nicht beabsichtigt ist, geltend gemacht und vom Werklohn abgezogen werden.