Ermittlung des Veräußerungsgewinns
Die Gewinnermittlung bei Veräußerung von Immobilien kann wie folgt vorgenommen werden: Der Veräußerungsgewinn könnte sich rechnerisch auch als negativer Betrag als Verlust darstellen.
Eine Abschreibung (AfA) zum Gebäude bzw. baulichen Anlagen ist jedoch nur dann abzurechnen, wenn das Grundstück nach dem 31.07.1995 angeschafft und veräußert bzw. nach dem 31.12.1998 fertig gestellt und veräußert wurde. Dem Veräußerungserlös kann der ermittelte Verkehrswert des Grundstücks nach der ImmoWertV 2021 vom 14. Juli 2021 (in Kraft seit 1. Januar 2022 und näher erläutert unter Wertermittlungsverordnung) zugrunde liegen. Bei Vererbung und Schenkung gelten die Bewertungsregelungen nach § 151 im Bewertungsgesetz (BewG vom 1. Februar 1991 und letzten Änderungen vom 17. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2931) bei Grundbesitz und Betriebsvermögen. Besteuerung von Veräußerungsgewinn
Veräußerungsgewinne bei Immobilien unterliegen nach § 23 Abs. 1 im Einkommensteuergesetz (EStG) der Steuerpflicht, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung (als entgeltlichen Erwerb) und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Einzubeziehen sind auch Gebäude und Außenanlagen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichte, ausgebaut oder erweitert wurden.
Wird die Immobilie jedoch länger als 10 Jahre gehalten, dann sind die Veräußerungsgewinne nicht zu versteuern. Bei Privatpersonen gilt der jeweils persönliche Steuersatz zur Einkommensteuer. Ein Verlust aus der Veräußerung darf nur bis zur Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus Veräußerungen erzielt hat, ausgeglichen werden.
Eine Besteuerung entfällt ebenfalls, wenn die Immobilie privat für Wohnzwecke im Jahr des Verkaufs bzw. in den 2 Jahren davor eigengenutzt wurde. Ein Gewinn bliebe auch steuerfrei, wenn der gesamte Veräußerungsgewinn im Kalenderjahr weniger als 600 € betragen hat.
Die steuerlichen Reglungen gelten analog auch bei Vererbung oder Schenkung einer Immobilie nach Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG vom 27. Februar 1997 und letzten Änderungen vom 16. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2947).