Immobilienwirtschaft / Hausverwaltung

Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

Rechtliche Grundlagen

An die Stelle der vorherigen Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2010) trat die neue „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV 2021) vom 14. Juli 2021(in BGBl. I, S. 2805)". Sie ist nach § 53 für die Erstellung von Verkehrswertgutachten, die seit dem 1. Januar 2022 vorgenommen werden, heranzuziehen. Nachfolgend sollen noch ergänzende Unterlagen wie Anwendungsbeispiele, Erläuterungen und Hinweise zu den Vorschriften veröffentlicht werden und eine Überarbeitung der Normalherstellungskosten (NHK) bis spätestens 2024 erfolgen.
Wertermittlungsverordnung
Wertermittlungsverordnung
Bild: © f:data GmbH
Die gesetzliche Grundlage für die Immobilienwertermittlung leitet sich aus den Regelungen im Baugesetzbuch (BauGB) mit Bezug auf § 199 Abs. 1 in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (in BGBl. I, S. 3634) ab. Speziell in § 194 wird der Verkehrswert von Grundstücken definiert.

Anwendung der ImmoWertV

Nach § 1 Abs. 1 ImmoWertV 2021 ist die Verordnung anzuwenden bei der Ermittlung:
  1. der Verkehrswerte (Marktwerte) der Wertermittlungsobjekte, auch wenn diese nicht marktfähig oder marktgängig sind, und
  2. der für die Wertermittlung erforderlichen Daten.
Als Wertermittlungsobjekte gelten:
  • Grundstücke und Grundstücksteile einschließlich ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs sowie
  • grundstücksgleiche Rechte, Rechte an diesen und Rechte an Grundstücken sowie grundstücksbezogene Belastungen.

Inhalt und Gliederung der ImmoWertV

Die ImmoWertV 2021 umfasst folgende Teile, zugehörige Abschnitte und Anlagen:
Teil 1: Allgemeines
Abschnitt 1:Anwendungsbereich, Gegenstand und Grundlagen der Wertermittlung
Abschnitt 2:Begriffsbestimmungen zu einzelnen Grundstücksmerkmalen
Abschnitt 3:Allgemeine Grundsätze der Wertermittlung
Teil 2: Für die Wertermittlung erforderliche Daten
Abschnitt 1:Allgemeines
Abschnitt 2:Bodenrichtwerte
Abschnitt 3:Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten
Teil 3: Besondere Grundsätze zu den einzelnen Wertermittlungsverfahren
Abschnitt 1:Vergleichswertverfahren
Abschnitt 2:Ertragswertverfahren
Abschnitt 3:Sachwertverfahren
Teil 4: Bodenwertermittlung; grundstücksbezogene Rechte und Belastungen
Abschnitt 1:Bodenwertermittlung
Abschnitt 2:Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen
Teil 5: Schlussvorschriften
Anlagen:
Anlage 1: Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer
Anlage 2: Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernisierungen
Anlage 3: Modellansätze für Bewirtschaftungskosten
Anlage 4: Normalherstellungskosten  2010 (NHK 2010)
Anlage 5: Katalog der Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks
Die vorherige ImmoWertV 2010 wurde ergänzt durch Wertermittlungsrichtlinien wie die Richtlinien zum Bodenrichtwert, zum Sachwert, zum Ertragswert und zum Vergleichswert.
Diese Richtlinien wurden nunmehr in die ImmoWertV 2021aufgenommen und dafür aktualisiert und inhaltlich angepasst.

Ziele der ImmoWertV 2021

Neue stadtentwicklungs- und allgemeinpolitische Rahmenbedingungen sowie eine stärkere Kapitalmarktorientierung des Immobilienmarktes machten eine Neufassung als Fortentwicklung erforderlich. Hauptsächlich zielt die novellierte ImmoWertV 2021 auf eine Wertermittlung nach „einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen“, besonders auch für die Ermittlung der erforderlichen Daten, z. B. für die Bodenrichtwerte u. a. mit verbindlichen Vorgaben für die Gutachterausschüsse in den Modellansätzen in den Anlagen zur Verordnung. Damit wird der Immobilienmarkt transparenter und die Sammlungen von den Gutachterausschüssen zu Daten und Kaufpreisen noch breiter.
Weiterhin werden Begrifflichkeiten besser systematisiert und die Verfahrensgrundsätze der Verkehrswertermittlung zu den einzelnen Wertermittlungsverfahren hervorgehoben. Insgesamt soll die ImmoWertV 2021 zur Rechts- und Verwaltungsvereinfachung beitragen, so beispielsweise mit der Vereinheitlichung der für die Grundstücksbewertung erforderlichen Daten u. a.

Änderungen in der ImmovertV 2021

Von den Änderungen in der ImmoWertV 2021 sind hervorzuheben,
  • die nur noch grundsätzliche und nicht mehr zwingende Vorgabe der normierten Wertermittlungsverfahren in § 6 Abs. 1.
  • die nunmehr ergänzte Vorgabe von Verfahrensschritten wie Ermittlung des vorläufigen sowie des marktangepassten vorläufigen Verfahrenswerts in § 6 Abs. 3 sowie der begrifflichen Unterscheidung zwischen allgemeinen und besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen in § 6 Abs. 2.
  • die künftige Anpassung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten wie Kaufpreise, Bodenrichtwerte u. a. an die Gegebenheiten des jeweils zu bewertenden Objekts sowie an den maßgeblichen Stichtag nach § 9 Abs. 1.
  • der Grundsatz der Modellkonformität in § 10, wonach bei „Anwendung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten dieselben Modelle und Modellansätze zu verwenden sind, die der Ermittlung dieser Daten zugrunde liegen“, wofür die jeweilige Modellbeschreibung zu berücksichtigen ist.
  • die Aufnahme von Regelungen zur Bewertung von grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen im Teil 4, Abschnitt 2 mit §§ 46 und 47 mit allgemeinen Aussagen ohne Rechenbeispielen, aber mit detaillierten Aussagen zur Bewertung von Erbbaurechten und mit Erbbaurecht belasteten Grundstücken in §§ 48 bis 53.
  • die detaillierten Aussagen mit Vorgaben zur Ermittlung der Bodenrichtwerte, des Liegenschaftszinssatzes und der Umrechnungsfaktoren sowie in den Anlagen mit Modellansätzen zu Gesamtnutzungsdauern, Bewirtschaftungskosten u. a.

Anwendung der ImmoWertV 2021

Nach § 1 ist die ImmoWertV bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) sowie der für die Wertermittlung erforderlichen Daten anzuwenden und zwar mit Bezug auf folgende Gegenstände der Wertermittlung:
  • Grundstücke und Grundstücksteile einschließlich ihrer Bestandteile und ihres Zubehörs und
  • grundstücksgleiche Rechte, Rechte an diesen und Rechte an Grundstücken (grundstücksbezogene Rechte) sowie grundstücksbezogene Belastungen.
Die Aussagen der novellierten ImmoWertV 2021 sind von den Gutachterausschüssen verbindlich bei der Verkehrswertermittlung heranzuziehen. Die Anwendung leitet sich dazu auch aus Anforderungen ab, die im Baugesetzbuch vorgeschrieben sind, so beispielsweise bei:
  • Ausübung von Vorkaufsrechten mit Preisvorgabe nach dem Verkehrswert (nach § 28 Abs. 3 BauBG),
  • Umlegungen zum Verkehrswert für zuzuteilende Grundstücke (nach § 57 BauBG),
  • Entschädigungen für den Rechtsverlust bei Enteignungen (nach § 95 Abs. 1 BauGB) nach dem Verkehrswert oder bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen.
Weiterhin ist die Anwendung für Gutachten zur Bewertung von Grundstücken zu Aussagen gegenüber dem Finanzamt in Verbindung mit der Erbschafts- und Schenkungsteuer nach § 198 im Bewertungsgesetz anzuführen.
Demgegenüber sind private Immobilienbewerter und Sachverständige nicht an die ImmoWertV gebunden. Erfolgen Gutachten jedoch in Verbindung mit gerichtlichen Verfahren, so wird von Gerichten oft auf die Vorschriften der ImmoWertV als grundlegendem Wissensstand abgestellt. Ableitbar ist dies in gewissem Maße auch aus den Aussagen in § 10 ImmoWertV 2021 zur o. a. Modellkonformität, wonach vom Gutachter die Regelungen der ImmoWertV heranzuziehen sind, wenn für die Wertermittlung von den Gutachterausschüssen ermittelte Daten genutzt werden.
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