Anschaffungskosten umfassen alle jene Aufwendungen, die geleistet werden, um ein Gebäude zu erwerben und es in einen betriebsbereiten und funktionstüchtigen Zustand zu versetzen.
Was sind Anschaffungskosten?
Gebäude sind unbewegliche und lang nutzbare Güter des Anlagevermögens. Beim Erwerb und vorliegender Betriebsbereitschaft sind sie nach § 255 Abs. 1 Handelsgesetzbuch (HGB) mit ihren Anschaffungskosten zu bewerten. Sie müssen jedoch einem Gebäude einzeln zugeordnet werden können. Einzuschließen sind auch:
- anfallende Anschaffungsnebenkosten und
- nachträgliche Anschaffungskosten.
Was zählt zu den Anschaffungskosten?
Die Anschaffungskosten eines Gebäudes setzen sich aus dem Kaufpreis sowie den Aufwendungen zusammen, die unmittelbar mit dem Erwerb verbunden sind.
Der Kaufpreis umfasst die Anteile für:
- Grund und Boden sowie
- das Gebäude.
Dazu zählen im Einzelnen die Baukosten für:
Anschaffungskosten sind die Aufwendungen für den Erwerb eines Gebäudes einschließlich Nebenkosten und nachträglicher Anschaffungskosten.
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Anschaffungsnebenkosten sind Aufwendungen z. B. für:
- Grunderwerbsteuer,
- Notar, Gericht, Gutachten, Genehmigungen,
- Maklerprovision oder
- Vermessungen und Bodenuntersuchungen.
Nachträgliche Anschaffungskosten können ggf. anfallen für:
- Sicherung des betriebsbereiten Zustands und der Funktionstüchtigkeit,
- Kosten für Erschließung des Grundstücks / Be- und Entwässerung, die nicht zum Gebäude gehören, oder
- Entschädigungen, z. B. für frühere Pächter.
Minderungen der Anschaffungskosten können bei:
Nicht zu den Anschaffungskosten zählen Finanzierungskosten, z. B. Zinsen für Finanzierungskredite oder Gebühren an Banken. Anschaffungskosten für Betriebs- und Funktionstüchtigkeit
Anschaffungskosten können erforderlich sein, um ein Gebäude objektiv und subjektiv in einen betriebsbereiten bzw. funktionstüchtigen Zustand zu versetzen. Das ist für jedes Gebäudeteil gesondert zu prüfen, z. B. für einzelne Wohnungen. Grundlage sind die Vorgaben des BMF-Schreibens vom 26. Januar 2026 im Abschnitt 2 mit Beispielen zu Anschaffungskosten und ihrer Abgrenzung zu anderen Baumaßnahmen.
Danach ist ein Gebäude nicht funktionstüchtig:
- objektiv, wenn zentrale Bestandteile für die Nutzung fehlen oder nicht funktionieren (z. B. eine ausgefallene Heizung) oder
- subjektiv, wenn das Gebäude oder Teile davon nicht für den vorgesehenen Nutzungszweck des Erwerbers geeignet sind.
Aufwendungen für Baumaßnahmen, die für die Funktionstüchtigkeit und konkrete Zweckbestimmung notwendig sind, rechnen zu den Anschaffungskosten.
Sollte ein Gebäude zum Zeitpunkt der Anschaffung nicht genutzt werden, bliebe zunächst offen, ob es funktionstüchtig ist.
Zur konkreten Zweckbestimmung zählt auch die Entscheidung des Erwerbers, welchem Standard ein Wohngebäude künftig entsprechen soll. Zu differenzieren ist bei Vorliegen eines sehr einfachen bis zu einem sehr anspruchsvollen Standard.
Hierfür sind ausschließlich nur vier Ausstattungsmerkmale jeweils zum Umfang und der Qualität maßgebend, angeführt mit Beispielen im BMF-Schreiben zu:
- Heizungsinstallation,
- Sanitärinstallation,
- Elektroinstallation und
- Fenster.
Andere Maßnahmen, z. B. eine Fassadendämmung, sind nicht einzubeziehen. Wird bei mindestens drei dieser vier Merkmale ein höherer Standard erreicht, liegt eine Standarderhöhung vor. Die hierfür erforderlichen Aufwendungen gehören dann zu den Anschaffungskosten.
Führen Baumaßnahmen für einen betriebs- bzw. funktionstüchtigen Zustand zu einem unentgeltlichen Erwerb, sind dafür die Aufwendungen mangels Anschaffung nicht zu den Anschaffungskosten zu rechnen. Bei teilentgeltlichem Erwerb können Anschaffungskosten nur im Verhältnis zum entgeltlichen Teil des Erwerbs vorliegen.
Bemessungsgrundlage für die Abschreibung
Die Abschreibung (AfA) stellt die planmäßige Wertminderung eines Gebäudes in jährlichen Beträgen dar. Die Höhe der jährlichen Abschreibung bei erworbenen Gebäuden hängt im Wesentlichen von folgenden Faktoren ab: - Höhe der Anschaffungskosten,
- Nutzungsdauer des Gebäudes und
- dem angewendeten Abschreibungsverfahren.
Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten. Der Anteil für Grund und Boden bleibt dabei unberücksichtigt.
Abgrenzung zu Herstellungs- und Instandsetzungskosten
Herstellungskosten von Gebäuden entstehen, wenn ein Gebäude selbst neu errichtet wird. Dazu zählen auch Aufwendungen für Erweiterungen sowie für wesentliche Verbesserungen, die über den ursprünglichen Zustand hinausgehen. Herstellungskosten sind wie Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Instandsetzungskosten für Gebäude nach der Herstellung gelten in der Regel als Erhaltungsaufwand. Sie gehören nicht zu den Anschaffungskosten und können sofort als Betriebsausgaben abgezogen werden; eine Abschreibung erfolgt nicht. Treffen im Rahmen einer umfassenden Instandsetzung und Modernisierung verschiedene Kostenarten zusammen, sind diese sachgerecht aufzuteilen, gegebenenfalls durch Schätzung. Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind dabei gesondert zu berücksichtigen. Grundlage für die Abgrenzung ist das BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026, das die aktuelle Rechtsprechung darstellt und in allen offenen Fällen anzuwenden ist.