Baurecht / BGB

Sonderwünsche beim Neubauprojekt eines Bauträgers

10.03.2021
Sonderwünsche beim Neubauprojekt eines Bauträgers
Bild: © f:data GmbH
Bei anfänglichen und nachträglichen Sonderwünschen des Käufers beim Neubauprojekt eines Bauträgers ergeben sich einige Stolperfallen. Im Folgenden werden die Auswirkungen der Nichtigkeit eines Kaufvertrags wegen fehlender notarieller Beurkundung von Sonderwünschen und die Frage der Vertragsbeziehungen bei der Beauftragung der Bauunternehmer näher erklärt.
Was ist bei Sonderwünschen eines Käufers bei einem Neubauprojekt eines Bauträgers zu beachten? Oftmals begehrt der Erwerber eine nachträgliche Änderung zu der ursprünglichen Baubeschreibung, die Bestandteil des Bauträgerkaufvertrags ist. Beim Bauträgervertrag hat der Erwerber anders als bei einem gewöhnlichen Bauvertrag kein Anordnungsrecht, weil § 650u Abs. 2 BGB die entsprechenden Vorschriften für unanwendbar erklärt. Gleichwohl räumt der Bauträger dem Erwerber hin und wieder die Möglichkeit zur Änderung ein. Hiervon ausgenommen sind Wahlrechte des Erwerbers, wenn er zwischen verschiedenen Ausstattungsmöglichkeiten wählen kann.
Die rechtliche Stolperfalle besteht jedoch darin, dass die nachträglichen Sonderwünsche grundsätzlich vom Notar beurkundet werden müssen. Dies gilt in jedem Fall dann, wenn sie den Leistungsumfang wesentlich ändern und sich auf die Vergütung auswirken. Wenn eine beurkundungspflichtige Vertragsänderung einvernehmlich umgesetzt wird, ohne dass sie beurkundet wurde, wird der Formmangel aber dadurch geheilt, dass die Auflassung und Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch vollzogen werden. Bis dahin ist jedoch die Vereinbarung über Sonderwünsche unwirksam, sodass daraus keine Ansprüche des Erwerbers oder des Bauträgers hergeleitet werden können.
Besonders kritisch ist es, wenn noch vor Vertragsunterzeichnung vor dem Notar der Bauträger und der Erwerber sich auf Sonderwünsche gegenüber der Baubeschreibung, die beurkundet wird, geeinigt haben, ohne diese Änderungen in den zu beurkundenden Unterlagen zu vermerken. Dies kann dazu führen, dass der gesamte Bauträgervertrag unwirksam ist, bis der Formmangel geheilt wurde.
Häufig kommt es vor, dass die Auflassung direkt mitbeurkundet wird und der Vollzug noch aufgeschoben wird, beispielsweise durch eine Vorlage- bzw. Ausfertigungssperre bis zur Bewilligung nach Zahlung des Kaufpreises. Hierdurch geht aber der durch den Formzwang vorgesehene Schutz bei künftigen Vertragsänderungen verloren.
Bemerkt der Bauträger oder der Erwerber vor der Auflassung und der Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch die Unwirksamkeit des Bauträgervertrages und möchte nunmehr eine der beiden Parteien den unwirksamen Vertrag nicht weiter vollziehen, sind die bisherigen ungerechtfertigten Leistungen zurück zu gewähren.
Wenn beispielsweise der Erwerber plötzlich kein Interesse mehr an dem Neubauprojekt hat, so kann er seine bisherigen Ratenzahlungen von dem Bauträger zurückverlangen. Wenn die Zahlungen auf ein Konto des Bauträgers bei der Bank erfolgten, die dem Bauträger ein Darlehen zur Finanzierung des Neubauprojektes gewährt hat und zu deren Gunsten eine Grundschuld im Grundbuch des Kaufobjekts eingetragen ist, so muss im Falle der Insolvenz des Bauträgers die Bank die Ratenzahlungen an den Erwerber zurückzahlen. Denn eine von der Bank gegenüber dem Erwerber erklärte Freistellungserklärung ist ebenfalls gegenstandslos, sodass die zweckgerichteten Zahlungen des Erwerbers an die Bank, die mit dem Ziel der Lastenfreistellung erfolgten, kondiziert, also zurückverlangt werden können.
Was passiert, wenn der Erwerber seine Sonderwünsche direkt mit dem Bauunternehmen bespricht und der Bauträger in die Absprachen eingebunden wird? Es stellt sich die rechtliche Frage, ob ein Vertrag direkt zwischen dem Bauunternehmer und dem Erwerber zustande gekommen ist, sodass der Bauunternehmer die Kosten dem Erwerber in Rechnung zu stellen hat. Dies würde das System des Bauträgervertrags durchbrechen. Soweit der Bauträger bei den Sonderwünschen eingebunden wird, ist davon auszugehen, dass dieser auch Auftraggeber der Änderungen wird. Es handelt sich also nicht um einen „selbständigen Sonderwunschvertrag“, sondern um einen „scheinselbständigen Sonderwunschvertrag“.
Die Rechtsprechung kommt sogar zu dem Ergebnis, dass der Bauträger gegenüber dem Bauunternehmen auch ohne eine entsprechende Vertragsänderung zur Vergütung verpflichtet ist, wenn er diese Leistungen anerkennt. Sofern die sogenannte VOB/B Bestandteil des Bauvertrags geworden sind, folgt der Anspruch aus § 2 Abs. 8 Nr. 2 Satz 1 VOB/B.
Dieser Beitrag wurde verfasst von Dr. Jan-Erik Fischer, Rechtsanwalt für alle Rechtsbereiche rund um die Immobilie, München, www.fragfischer.de.
Bauprofessor-Redaktion
Dieser Beitrag wurde von unserer Bauprofessor-Redaktion erstellt. Für die Inhalte auf bauprofessor.de arbeitet unsere Redaktion jeden Tag mit Leidenschaft.
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