Immobilienwirtschaft / Hausverwaltung

Instandsetzungskosten für Gebäude

Instandsetzungskosten sind Bestandteil der Nutzungskosten von Gebäuden sowie baulichen und technischen Anlagen. Sie entstehen wiederkehrend während der Nutzungsdauer ab Inbetriebnahme bis zum Beginn der Beseitigung des Gebäudes oder der baulichen Anlage.
Die Instandsetzungskosten werden in der DIN 18960 – Nutzungskosten im Hochbau – , vorliegend überarbeitet und neugefasst als Ausgabe: November 2020, in der speziellen Nutzungskostengruppe (NKG) „400 – Instandsetzungskosten“ in der ersten Ebene angeführt. In der weiteren Untergliederung in zweiter und dritter Ebene zählen im Einzelnen folgende Kostenuntergruppen zu den Instandsetzungskosten:
410Instandsetzung der Baukonstruktionen,
mit Untergliederung nach:
  • Gründung,
  • Außenwände,
  • Innenwände
  • Decken,
  • Dächer,
  • Baukonstruktive Einbauten
  • Instandsetzungskosten der Baukonstruktionen, sonstiges
420Instandsetzung der Technischen Anlagen,
mit Untergliederung nach:
  • Abwasser-, Wasser- und Gasanlagen,
  • Wärmeversorgungsanlagen,
  • Raumlufttechnische Anlagen,
  • Elektrische Anlagen,
  • Kommunikations-, Sicherheits- und informationstechnische Anlagen,
  • Förderanlagen,
  • Nutzungsspezifische und verfahrenstechnische Anlagen,
  • Gebäude- und Anlagenautomation
  • Instandsetzung der Technischen Anlagen, sonstiges
430Instandsetzung der Außenanlagen,
mit Untergliederung nach:
  • Geländeflächen,
  • Befestigte Flächen,
  • Baukonstruktionen in Außenanlagen,
  • Technische Anlagen in Außenanlagen,
  • Einbauten in Außenanlagen,
  • Instandsetzung der Außenanlagen, sonstiges
440Instandsetzung der Ausstattung,
mit Untergliederung nach:
  • Ausstattung,
  • Kunstwerke,
  • Instandsetzung der Ausstattung, sonstiges
490Instandsetzungskosten, Sonstiges
Instandsetzungskosten werden sehr unterschiedlich in Abhängigkeit von der Gebäudeart und der angesetzten wirtschaftlichen Nutzungsdauer erforderlich sein. Synonym wird bei den Instandsetzungskosten oft auch von Bauunterhaltungskosten gesprochen. Abzugrenzen sind die Instandsetzungskosten jedoch von den Instandhaltungskosten. Letztere umfassen Kosten, die für die Erhaltung des Zustandes für den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie erforderlich sind. Instandsetzungen sind dagegen notwendig, um den Zustand des Gebäudes bzw. der baulichen Anlage für den bestimmungsgemäßen Gebrauch wiederherzustellen.
Wird die Abnutzung eines Gebäudes nicht durch entsprechende Instandhaltungskosten von Objekten (als Erhaltung des Soll-Zustandes) ausgeglichen, dann sind die Instandsetzungskosten als Minderung der kalkulatorischen Abschreibung von Gebäuden zu behandeln. Nach § 28, Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem zweiten Wohnungsbaugesetz vom 12. Oktober 1990, zuletzt geändert im November 2007) dient ein Ansatz für Instandhaltungskosten auch zur Deckung von Kosten der Instandsetzung, jedoch nicht für Modernisierungsmaßnahmen. Neben den Instandsetzungen können weiterhin Kosten für anschaffungsnahe Aufwendungen für Gebäude anfallen.
In Verbindung mit der Bauplanung von Instandsetzungsmaßnahmen erfolgen Aussagen zu Instandsetzungskosten auch in § 2 Abs. 9 HOAI, betreffend alle Maßnahmen zur Erhaltung des Soll-Zustandes eines Objektes. Die Honorare für Grundleistungen nach HOAI für die Instandsetzung von Objekten können mit Bezug auf § 12 Abs. 1 HOAI nach den anrechenbaren Kosten nach HOAI, den Honorarzonen nach HOAI, den Leistungsphasen nach HOAI und Honorartafeln mit Honorarspannen zur „Honorarorientierung“ ermittelt werden, denen die Instandsetzungsmaßnahmen zuzuordnen sind. Nach § 12 Abs. 2 HOAI kann für Grundleistungen bei Instandsetzungen von Objekten auch vereinbart werden, dass der Prozentsatz für die Objektüberwachung nach HOAI oder die Bauoberleitung um bis zu 50 % der Bewertung dieser Leistungsphase höher angesetzt wird.
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