Steuern

Grunderwerbsteuer

Grundlage für die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), neugefasst vom 26. Februar 1997. Letzte Änderungen erfolgten mit Art. 1 im Gesetz vom 12. Mai 2021 (in BGBI. l, S. 986), die seit 1. Juli 2021 in Kraft sind.

Was unterliegt der Grunderwerbssteuer?

Allgemein unterliegen der Grunderwerbsteuer jene Rechtsvorgänge, die auf die Übereignung von inländischen Grundstücken gerichtet sind.
Dazu zählen nach § 1 Abs. 1 GrEStG vorrangig:
  • Kaufverträge und
  • Auflassungen, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist, dass den Anspruch auf Übereignung begründet.
Der Begriff des Grundstücks richtet sich dabei nach dem bürgerlichen Recht. Danach gelten jedoch nicht als Grundstücke:
  • Betriebsvorrichtungen, Maschinen u. a. auf dem Grundstück,
  • Mineralgewinnungsrechte und ähnliches sowie
  • das Recht des Eigentümers auf den Erbbauzins.

Grundlagen und Höhe der Besteuerung

Grundlage für die Besteuerung sind die Tatbestände:
  • Erwerbsvorgang als:
    • Kauf- oder Tauschvertrag über Grundstücke,
    • Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren,
    • Vertrag über die Abtretung eines Übereignungsanspruchs,
  • Grundstück im Inland.
Besteuert wird der Umsatz von Grundstücken als Wert der Gegenleistung, in der Regel der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage nach §§ 8 bis 10 GrEStG nach einem proportionalen Tarif. Verwiesen wird hierzu auf die Bemessung zur Grunderwerbsteuer.
Der Steuersatz beträgt gegenwärtig 3,5 % (Abrundung auf volle Euro) der Bemessungsgrundlage (bis 1997 waren es nur 2 %) bis 6,5 %, und zwar unterschiedlich hoch in den verschiedenen Bundesländern. Seit 2006 dürfen die einzelnen Bundesländer in Deutschland den Steuersatz selbst festlegen. Danach erfolgte dies sehr unterschiedlich hoch und zu verschiedenen Zeitpunkten. Ein Satz von 3,5 % wird nur noch in Bayern und Sachsen angesetzt, demgegenüber liegt in Deutschland der Durchschnitt 2021 bei 5,44 %. Welcher Steuersatz in den einzelnen Bundesländern gegenwärtig maßgebend ist, wird unter Grunderwerbsteuersätze angeführt.
Mit der seit 1. Juli 2021 geltenden Änderung wurden die sogenannten „Share Deals“ eingedämmt. Dabei handelt es sich um einen Kauf von Anteilen an einer Gesellschaft, welche das Grundstück besitzt. Erworben wird dabei nicht das Grundstück und dadurch Grunderwerbsteuer gespart. Für solche Geschäfte wurde die vorherige Grenze als maßgebend für die Übereignung eines Grundstücks als Rechtsgeschäft von 95 % auf 90 % in § 1 Abs. 2a GrEStG abgesenkt, ein Erfüllungstatbestand zur Erfassung des Anteilseignerwechsels von mindestens 90 % bei Kapitalgesellschaften eingeführt (in § 1 Abs. 2b) sowie auch die Fristen von 5 auf 10 Jahre verlängert.

Schuldner und Fälligkeit der Grunderwerbsteuer

Steuerschuldner sind im Allgemeinen alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen bzw. in besonderen Erwerbsfällen die gesetzlich festgelegten Parteien. Die Grunderwerbsteuer wird bei Abschluss des schuldrechtlichen Vertrages fällig und ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids zu zahlen.
Der Erwerber darf in das Grundbuch erst eingetragen werden, wenn eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des zuständigen Finanzamtes vorliegt.

Befreiung von der Grunderwerbsteuer

Befreit von der Grunderwerbsteuer sind nach § 3 GrEStG z. B. folgende Vorgänge:
  • Erwerb eines Grundstücks, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert 2.500 € nicht übersteigt,
  • Grundstückserwerb von Todes wegen,
  • Erwerb durch den Ehegatten des Veräußerers sowie eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch Erben,
  • Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treugeber bei Auflösung eines Treuhandverhältnisses.
Abweichend von den Grundregeln gibt es eine Reihe von Spezialvorschriften. Damit soll besonderen Gestaltungen Rechnung getragen und andererseits Umgehungsversuchen begegnet werden.
Sollte eine Gegenleistung als Bemessungsgrundlage nicht eindeutig bestimmt werden können, wird der Grundbesitzwert nach §§ 138 ff. Bewertungsgesetz (BewG) herangezogen.
Die Grunderwerbsteuer ist Bestandteil der Anschaffungskosten bei Gebäuden und folglich mit zu aktivieren. Einkommensteuerliche Berücksichtigung findet sie erst im Rahmen der bilanziellen Abschreibung bei Gebäuden.
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