Wenn es um die Übereignung inländischer Grundstücke geht, kommt die Grunderwerbsteuer ins Spiel. Wann sie fällig ist und wann nicht, lesen Sie hier.
Wofür wird Grunderwerbsteuer fällig?
Allgemein unterliegen der Grunderwerbsteuer jene Rechtsvorgänge, die auf die Übereignung von inländischen Grundstücken gerichtet sind: - Kaufverträge, die den Anspruch auf Übereignung begründen
- Auflassungen, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist, dass den Anspruch auf Übereignung begründet
Der Begriff des Grundstücks richtet sich dabei nach dem bürgerlichen Recht. Danach gelten jedoch nicht als Grundstücke:
- Betriebsvorrichtungen, Maschinen u. a. auf dem Grundstück
- Mineralgewinnungsrechte und ähnliches
- das Recht des Eigentümers auf den Erbbauzins
Welche Grundlagen gelten für die Besteuerung?
Grundlage für die Besteuerung sind die Tatbestände:
Erwerbsvorgang als:
- Kauf- oder Tauschvertrag über Grundstücke
- Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren
- Vertrag über die Abtretung eines Übereignungsanspruchs
- Grundstück im Inland
Die Grunderwerbsteuer ist Bestandteil der Anschaffungskosten bei Gebäuden und folglich mit zu aktivieren. Einkommensteuerliche Berücksichtigung findet sie erst im Rahmen der bilanziellen Abschreibung bei Gebäuden. Wonach bemisst sich die Grunderwerbsteuer?
Grundlage für die Bemessung der Grunderwerbsteuer sind die Aussagen in den §§ 8 und 9 im GrEStG. Danach bemisst sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung. Ist sie nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln, dann wird die Steuer nach den Werten im Sinne des § 138 Abs. 2 bis 4 im Bewertungsgesetz (BewG vom 1. Februar 1991 mit nachfolgenden Änderungen) bemessen. Als Gegenleistung sind anzusehen:
- bei einem Kauf: der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen
- bei einem Tausch: die Tauschleistung einschließlich einer zusätzlich vereinbarten Leistung
- bei einer Leistung an Eides statt: der Wert, zu dem die Leistung angenommen wird
- beim Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren: das Meistgebot einschließlich von nach den Versteigerungsbedingungen bestehenden Rechten
- bei Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot: die Übernahme der Verpflichtungen aus dem Meistgebot
- bei der Abtretung des Übereignungsanspruchs: die Übernahme der Verpflichtungen aus diesem Rechtsgeschäft
- bei der Enteignung: die Entschädigung
Zu den Gegenleistungen gehören auch eventuelle Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber übergehen. Dagegen ist die zu entrichtende Grunderwerbsteuer nicht der Gegenleistung hinzuzurechnen. In Verbindung mit der Bemessung hat der Bundesfinanzhof (BFH) im Urteil vom 3. März 2015 darüber entschieden, welche Kosten beim Kauf eines unbebauten Grundstücks mit in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind. Danach blieb es weiterhin bei der Verfahrensweise, dass die Kosten des Rohbaus mit in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind.
Ob jedoch die Baukosten für den Ausbau des Gebäudes ebenfalls einzubeziehen sind, hängt nach dem Urteil davon ab, ob: - die mit dem Ausbau beauftragten Firmen bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags mit dem Grundstücksverkäufer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden waren oder
- von den später zur Ausführung beauftragten Firmen bereits die voraussichtlichen Ausführungskosten als Entgelte vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags dem Grundstückverkäufer konkret angeboten wurden.
Regelungen zu „Share Deals“
Bei „Share Deals“ handelt es sich um einen Kauf von Anteilen an einer Gesellschaft, welche das Grundstück besitzt. Erworben wird dabei nicht das Grundstück und dadurch Grunderwerbsteuer gespart. Seit 1. Juli 2021 gelten für solche Geschäfte folgende Änderungen:
- Absenkung der für die Übereignung eines Grundstücks als Rechtsgeschäft geltenden Grenze auf 90 % in § 1 Abs. 2 a GrEStG
- Einführung eines Erfüllungstatbestandes zur Erfassung des Anteileignerwechsels von mindestens 90 % bei Kapitalgesellschaften (neu in § 1 Abs. 2b) sowie
- Verlängerung der Fristen von 5 auf 10 Jahre
Wie hoch ist der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer?
Seit 2006 dürfen die einzelnen Bundesländer in Deutschland den Steuersatz über die Mindesthöhe von 3,5 % hinaus selbst festlegen. Danach ist er zu verschiedenen Zeitpunkten unterschiedlich hoch gestiegen.
Folgendes Bild liefert Aussagen zum Steuersatz nach Bundesländern zum Stand 1. Januar 2023 in Höhe von 3,5 % bis 6,5 %:
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Schuldner und Fälligkeit der Grunderwerbsteuer
Steuerschuldner sind im Allgemeinen alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen bzw. in besonderen Erwerbsfällen die gesetzlich festgelegten Parteien. Die Grunderwerbsteuer wird bei Abschluss des schuldrechtlichen Vertrages fällig und ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids zu zahlen.
Der Erwerber darf in das Grundbuch erst eingetragen werden, wenn eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des zuständigen Finanzamtes vorliegt. Wofür muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden?
Befreit von der Grunderwerbsteuer sind nach § 3 GrEStG z. B. folgende Vorgänge:
- Erwerb eines Grundstücks, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert 2.500 € nicht übersteigt
- Grundstückserwerb von Todes wegen
- Erwerb durch den Ehegatten des Veräußerers sowie eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch Erben
- Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treugeber bei Auflösung eines Treuhandverhältnisses
Abweichend von den Grundregeln gibt es eine Reihe von Spezialvorschriften. Damit soll besonderen Gestaltungen Rechnung getragen und andererseits Umgehungsversuchen begegnet werden.