Steuern

Grunderwerbsteuer

Grundlage für die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) vom 26. Februar 1997, zuletzt geändert am 2. November 2015. Danach unterliegen der Grunderwerbsteuer jene Rechtsvorgänge, die auf die Übereignung von inländischen Grundstücken gerichtet sind. Dazu zählen vorrangig
  • Kaufverträge und
  • Auflassungen.
Der Begriff des Grundstücks richtet sich dabei nach dem bürgerlichen Recht, jedoch gehören nicht dazu
  • Betriebsvorrichtungen, Maschinen u. a. auf dem Grundstück,
  • Mineralgewinnungsrechte und ähnliches sowie
  • das Recht des Eigentümers auf den Erbbauzins.
Bei Abschluss des schuldrechtlichen Vertrages wird gemäß § 1 GrEStG die Grunderwerbsteuer fällig. Besteuert wird der Umsatz von Grundstücken (als Wert der Gegenleistung, in der Regel der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage nach §§ 8 bis 10 GrEStG) nach einem proportionalen Tarif. Verwiesen wird hierzu auf die Bemessung zur Grunderwerbsteuer.
Der Steuersatz beträgt gegenwärtig 3,5 % (Abrundung auf volle Euro) der Bemessungsgrundlage (bis 1997 waren es nur 2 %) bis 6,5 %, und zwar unterschiedlich in verschiedenen Bundesländern. Seit 2006 dürfen die einzelnen Bundesländer in Deutschland den Steuersatz selbst festlegen. Das erfolgte vor 2011 in den Bundesländern Berlin, Hamburg sowie Sachsen-Anhalt mit jeweils einem Steuersatz von 4,5 %.
Ab 2011 galt auch ein höherer Steuersatz in weiteren Bundesländern, so im Saarland von 4,0 %, in Bremen und Niedersachsen von jeweils 4,5 % sowie in Brandenburg von 5,0 %. In Schleswig-Holstein erfolgte eine Erhöhung ab 2012 auf 5,0 %, in Hessen ab 2013 auf 6,0 % und im Saarland auf 5,5 %. Zum 1.1.2014 wurde der Steuersatz nochmals in 4 Bundesländern angehoben, und zwar in Berlin auf 6,0 %, in Niedersachsen auf 5,0 %, in Bremen auf 5,0 % und in Schleswig-Holstein auf 6,5 %. Zum 1.1.2015 wurde der Steuersatz angehoben auf 6,5 % in Nordrhein-Westfalen sowie im Saarland, seit 1. Juli 2015 ebenfalls 6,5 % in Brandenburg. Die Landesregierung Thüringen hat beschlossen, den Steuersatz ab 1. Januar 2017 ebenfalls auf 6,5 % zu erhöhen. Seit 1. Januar 2016 gelten aktuell in den einzelnen Bundesländern die unter Grunderwerbsteuersätze angeführten Sätze.
Steuerschuldner sind im Allgemeinen alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen bzw. in besonderen Erwerbsfällen die gesetzlich festgelegten Parteien. Die Steuer wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Steuerbescheides fällig.
Grundlage für die Besteuerung sind die Tatbestände
  • Erwerbsvorgang als
    • Kauf-, oder Tauschvertrag über Grundstücke,
    • Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren,
    • Vertrag über die Abtretung eines Übereignungsanspruchs,
  • Grundstück im Inland.
Der Erwerber darf in das Grundbuch erst eingetragen werden, wenn eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des zuständigen Finanzamtes vorliegt.
Befreit von der Grunderwerbsteuer sind nach § 3 GrEStG z. B. folgende Vorgänge:
  • Erwerb eines Grundstücks, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert 2.500 € nicht übersteigt,
  • Grundstückserwerb von Todes wegen,
  • Erwerb durch den Ehegatten des Veräußerers sowie eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch Erben,
  • Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treugeber bei Auflösung eines Treuhandverhältnisses.
Abweichend von den Grundregeln gibt es eine Reihe von Spezialvorschriften. Damit soll besonderen Gestaltungen Rechnung getragen und andererseits Umgehungsversuchen begegnet werden.
Sollte eine Gegenleistung als Bemessungsgrundlage nicht eindeutig bestimmt werden können, wird der Grundbesitzwert nach §§ 138 ff. Bewertungsgesetz (BewG) herangezogen.
Die Grunderwerbsteuer ist Bestandteil der Anschaffungskosten bei Gebäuden und folglich mit zu aktivieren. Einkommensteuerliche Berücksichtigung findet sie erst im Rahmen der bilanziellen Abschreibung bei Gebäuden.
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