Herstellungskosten von Gebäuden sind wichtig für deren Bewertung und Abschreibung. Sie umfassen u. a. Aufwendungen für Herstellung, Erweiterung und wesentliche Verbesserungen von Gebäuden.
Was zählt zu den Herstellungskosten?
Gebäude sind abnutzbare Anlagegüter und werden über die Zeit abgeschrieben. Als Bewertungsgrundlage dienen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Zu den Herstellungskosten zählen nach § 255 Abs. 3 Handelsgesetzbuch: - Material- und Fertigungskosten einschließlich Sonderkosten
- angemessene Material- und Fertigungsgemeinkosten
- anteilige Kosten der allgemeinen Verwaltung im Zeitraum der Herstellung
- Teile des Werteverzehrs, soweit diese durch die Herstellung veranlasst sind
Zu den Herstellungskosten zählen nicht: - Zinsen für Fremdkapital nach der Herstellungsphase
- Forschungs- und Vertriebskosten
Von Teilherstellungskosten spricht man, wenn bei einer über mehrere Jahre laufenden Herstellung eines Gebäudes die bis zum Jahresende angefallenen Herstellungskosten erfasst werden.
Nachträgliche Herstellungskosten entstehen z.B. bei Bauvorbereitungen für ein Grundstück mit mehreren Gebäuden. Nach Abschluss der Baumaßnahmen sind die Kosten den einzelnen aktivierbaren Gebäuden entsprechend zuzuordnen. Von Herstellungskosten abzugrenzende Aufwendungen
Von den Herstellungskosten abzugrenzen sind:
Von den Herstellungskosten abzugrenzen sind:
Anschaffungskosten umfassen:
- alle Aufwendungen für den Erwerb eines Gebäudes
- alle Leistungen, um das Gebäude in einen nutzungsfähigen Zustand zu versetze
- Nebenkosten sowie nachträgliche Anschaffungskosten
Instandsetzung und Modernisierung
Sind für Gebäude nach Herstellung Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen erforderlich, gelten sie regelmäßig als Erhaltungsmaßnahmen. Dann sind die Instandsetzungskosten für Gebäude sofort als Betriebsausgaben absetzbar und nicht abzuschreiben. Instandsetzungs- und Modernisierungskosten können aber ausnahmsweise auch zu Herstellungskosten oder anschaffungsnahen Herstellkosten führen. Dann sind sie ebenfalls abzuschreiben. Sie erhöhen nicht nur die bilanzielle Abschreibung von Gebäuden, sondern gleichermaßen auch die kalkulatorischen Abschreibungen von Gebäuden in den Folgejahren. Aufteilung gemischter Maßnahmen
Fallen im Zuge einer umfassenden Instandsetzung und Modernisierung sowohl Anschaffungskosten als von Herstellungskosten an, dann sind die anfallenden Aufwendungen entsprechend aufzuteilen. Das kann ggf. auch durch eine Schätzung erfolgen. Einzubeziehen wären dabei aber nicht die anschaffungsnahen Herstellkosten.
Das BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 zur „Abgrenzung von Erhaltungs-, Anschaffungs- und Herstellungskosten“ stellt die aktuelle Rechtslage dar und ist in allen offenen Fällen anzuwenden.
Herstellungs-, Anschaffungs- und Erhaltungsaufwendungen sind voneinander abzugrenzen.
Bild: © f:data GmbH
Herstellungskosten bei Instandsetzungsmaßnahmen
Stehen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Zusammenhang mit der Neu-Herstellung eines Gebäudes, führen sie zu Herstellungskosten, z.B. bei:
Vollverschleiß des Gebäudes
Wenn bei dem Gebäude Vollverschleiß vorliegt, wonach es unbrauchbar geworden ist (z. B. Substanzschäden an den Fundamenten) und durch Instandsetzungsarbeiten unter Verwendung der noch nutzbaren Teile ein neues Gebäude hergestellt wird.
Nutzungsänderung mit erheblichem Aufwand
Wenn ein Gebäude für eine andere als seine bisherige Nutzung unter erheblichen Aufwand dauerhaft verändert und tiefgreifen umgestaltet oder erweitert wird, z. B. Umbau von Wohnungen mit hohem Aufwand für eine völlig andere Nutzung.
Wesentliche Verbesserung des Gebäudes
Wenn Maßnahmen den ursprünglichen Zustand deutlich übersteigen und den Gebrauchswert erhöhen, z. B.:
- deutliche Verbesserung des Gebäudestandards
- spürbare Verlängerung der Nutzungsdauer
Erweiterung des Gebäudes
Wenn ein Gebäude erweitert wird, z. B. mit Vergrößerung der nutzbaren Fläche oder Substanzmehrung bei erweiterter Nutzungsmöglichkeit, z. B. durch:
- Errichtung einer Außentreppe,
- Einbau einer Alarmanlage,
- Einbau einer Sauna u.a.
Keine Herstellungskosten liegen vor, wenn lediglich die bisherige Funktion ersetzt wird, ohne Substanzmehrung, z. B.:
- Vergrößerung von Fenstern
- Versetzen von Zwischenwänden
- zusätzliche Elektroanschlüsse
Anschaffungsnahe Herstellungskosten für Gebäude
Anschaffungsnahe Herstellungskosten entstehen durch Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes (§ 6 Abs. 1 EStG). Diese Kosten liegen nur vor, wenn:
die Aufwendungen (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen
die Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb durchgeführt werden
berücksichtigt werden nur die in diesem Zeitraum erbrachten Bauleistungen (unabhängig von Abrechnung oder Zahlung)
Dazu zählen insbesondere Maßnahmen, die:
und direkt am Gebäude oder an seinen Einrichtungen durchgeführt werden, z. B.:
- Versetzen in einen betriebsbereiten Zustand
- Schönheitsreparaturen (z. B. Anstrich von Wänden, Türen, Fenstern)
- Beseitigung verdeckter Mängel
Nicht dazu rechnen Aufwendungen für Maßnahmen, die regelmäßig anfallen, z. B. jährlich als Wartung von Aufzügen u.a.