Steuern

Abschreibung von Gebäuden

Was ist eine Gebäude-Abschreibung?

Gebäude sind unbewegliche und langnutzbare Güter des Anlagevermögens. Ihre Substanzverringerung in Jahresbeträgen drückt die Abschreibung aus. Sie wird in der Unternehmensrechnung als Kosten bzw. Aufwand angesetzt.
Als Folge vermindert sich bei bilanzieller Abschreibung der Gewinn sowie Wertansatz in der Bilanz.
Die Höhe der Abschreibung wird maßgeblich bestimmt von der:

Was gilt bei bilanzieller Abschreibung von Gebäuden?

Für die bilanzielle Abschreibung sind die Regelungen im § 7 im Einkommensteuergesetz (EStG) bestimmend. Danach gelten allgemein folgende Abschreibungssätze der Anschaffungs- oder Herstellungskosten für
  • Wirtschaftsgebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen, jährlich linear 3 %
  • Wohngebäude, einschließlich von Eigentumswohnungen bei Fertigstellung
    • neu nach dem 31. Dezember 2022 von jährlich linear 3 %
    • vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 von linear 2 %
Die bilanzielle AfA-Nutzungsdauer muss und wird evtl. der tatsächlichen Nutzungsdauer im Einzelfall nicht übereinstimmen. Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger als 50 bzw. 33 Jahre, so können dann Ansetzungen nach der tatsächlichen Nutzungsdauer erfolgen. Abweichende Ansetzungen gelten auch bei Baudenkmalen und Sonderabschreibungen, näher weiter unten erläutert.

Wie wird die Abschreibung von Gebäuden berechnet?

Die Berechnung der bilanziellen Abschreibung kann nach verschiedenen Methoden erfolgen, wobei stets die Anschaffungskosten der Gebäude bzw. deren Herstellungskosten als Bemessungsgrundlage dienen und nach unterschiedlichen Gebäudearten differenziert wird.
Vorrangig wird die lineare Abschreibung angewendet und grundsätzlich dann, wenn für ein Gebäude die degressive Abschreibung nicht zulässig ist.

Ein Beispiel für die lineare Abschreibung von Gebäuden

Ausgangsdaten:
  • Abschreibung 3 % von den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für ein Wirtschaftsgebäude
  • Beginn der Abschreibung:
    • bei Anschaffung: Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten
    • bei Herstellung: ab Fertigstellung (= Bezugsfertigkeit) im Erstjahr ist die AfA nur zeitanteilig ab Anschaffung / Fertigstellung zu berechnen
  • Ende der Abschreibung:
    • nach vollständiger Abschreibung bzw. bei Veräußerung mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten (zeitanteilig), bei kürzerer Nutzungsdauer kann die AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer bemessen werden, wofür Nachweis zu führen ist
  • Anschaffung des Gebäudes am 1. Januar 2014
  • Anschaffungskosten:
    gesamt: 1.200 T-€ (Grundstück 200 T-€ und Gebäude 1.000 T-€)
  • Abschreibungen für den Zeitraum 1. Januar 2020 bis 31. Dezember 2023 (ohne Grundstück):
    1.000 T-€ x 3 % x 10 Jahre = 300.000 €
Buchwert zum 31.12.2023
Restwert Gebäude: 700 T-€ (1.000 T-€ ./. 300 T-€)
gesamt: 900 T-€ (Grundstück 200 T-€ + Gebäude 700 T-€)
Bei der bilanziellen Abschreibung können auch Abschreibungen außerplanmäßig auftreten, beispielsweise bei:
  • außergewöhnlichen und dauernden Wertminderungen während der gesetzlichen Abschreibungsdauer
  • Zerstörung oder Abriss vor dem Ende der bilanziellen Nutzungsdauer
Abschreibungswert eines Hauses.
Abschreibungswert eines Hauses.
Bild: © f:data GmbH

Sonderabschreibungen für Mietwohnungsneubau

Für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen können Sonderabschreibungen als steuerliches Instrument wieder genutzt werden. Hintergrund ist die gestiegene Wohnungsnachfrage. Grundlagen liefert das „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vom 4. August 2019 (im BGBI. I, Nr. 29, S. 1122) mit Präzisierung des "§ 7b Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau" im EStG ab 2023.
Zusätzlich zur normalen linearen Abschreibung können jährlich 5 % im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden 3 Jahren in Anspruch genommen werden. Gegenstand der Sonderabschreibung ist die einzelne neue Mietwohnung (einschließlich der zu ihr gehörenden Nebenräume) als begünstigte Wohnung. Die Sonderabschreibungen kann nur vom jeweils Anschaffenden in Anspruch genommen werden. Sie wird nicht gewährt für die Anschaffung oder Herstellung eines neuen Gebäudes oder selbstständigen Gebäudeteils.
Die Gewährung der Sonderabschreibung ist ab 2023 nach § 7b Abs. 2 EStG an folgende Voraussetzungen gebunden:
  • der Bauantrag für die Baumaßnahme muss nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Januar 2027 gestellt worden sein oder eine in diesem Zeitraum getätigte Bauanzeige für bisher nicht vorhandene Wohnungen.
  • die Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeitsklasse müssen erfüllt sein und durch Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ nachgewiesen werden.
  • die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 9 Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen.
  • im angeführten Zeitraum dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 4.800 € je m² Wohnfläche nicht übersteigen.
Hinsichtlich der Anschaffung gilt eine Wohnung als neu, wenn Sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wurde. Sonderabschreibungen können in bestimmten Fällen auch rückgängig gemacht werden, wenn beispielsweise die begünstigte Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 9 Jahren nicht der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient.
Eine Rückgängigmachung käme auch infrage, wenn die Baukostenobergrenze innerhalb der ersten 3 Jahre nach Ablauf der Anschaffung oder Herstellung der begünstigten Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird.

Wie können Baudenkmäler abgeschrieben werden?

Für Baudenkmäler werden oft für ihre Erhaltung nach Art und Umfang oder eine sinnvolle Nutzung erhöhte Aufwendungen notwendig sein. Erfolgen diese Sonderaufwendungen in Abstimmung mit den jeweiligen örtlichen bzw. öffentlichen Stellen, dann kann auch eine erhöhte Abschreibung vorgenommen werden.
Bemessungsgrundlage sind die Herstellungskosten, jedoch gemindert um ggf. erfolgte Zuschüsse aus öffentlichen Finanzmitteln. Voraussetzung für die Abschreibung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde.
Seit 2004 kann die Abschreibung für Baudenkmäler als arithmetisch-degressive Abschreibung nach § 7i EStG vorgenommen werden, und zwar in Höhe folgender Abschreibungssätze:
  • im Jahr der Herstellung sowie in den folgenden 7 Jahren jeweils bis 9 % und
  • danach in weiteren 4 Jahren jeweils bis zu 7 % der Bemessungsgrundlage.
Bemessungsgrundlage sind die Herstellungskosten für die Baumaßnahme, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Sinnvoll wäre die Nutzung, wenn die Erhaltung der schützenswerten Substanz auf Dauer gewährleistet ist.
Ist für die Baumaßnahme eine Baugenehmigung erforderlich, dann gilt als Beginn der Zeitpunkt, zu dem der Bauantrag gestellt wurde. Ist keine Baugenehmigung notwendig, aber die Einreichung zum Erlangen einer denkmalrechtlichen Genehmigung vorgeschrieben, dann gilt als Beginn der Zeitpunkt der Einreichung bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde.

Das ist wichtig bei der kalkulatorischen Abschreibung

Aus der tatsächlichen bzw. im Voraus eingeschätzten Nutzungsdauer zu Gebäuden leitet sich die kalkulatorische Abschreibung für Gebäude ab. Sie ist vor allem im Rahmen der Ermittlung zu den Bau-Nutzungskosten von Gebäuden von Interesse.
Für die Betrachtung von Nutzungskosten im Hochbau ist nicht die bilanzielle, sondern die kalkulatorische Abschreibung Gegenstand. Dies ist auch der Gliederung nach DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau – in der Kostenuntergruppe "Abschreibung 130" zu entnehmen.
Die kalkulatorische Abschreibung folgt der abnutzungsbedingten Wertminderung des Gebäudes. Grundlage ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer und nicht eine von vornherein durch den Gesetzgeber bestimmte Nutzungsdauer wie bei der bilanziellen Abschreibung von Gebäuden im EStG. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer kann für einen Zeitraum bis zu 100 Jahren angesetzt werden.
In der II. BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz, zuletzt geändert im November 2007) wird im Sinne der wirtschaftlichen Nutzungsdauer von der "mutmaßlichen Nutzungsdauer" gesprochen und angegeben, dass die Abschreibung bei Gebäuden 1 % der Baukosten, bei Erbbaurechten ebenfalls 1 % der Gesamtkosten nicht übersteigen soll. Dies käme auch einer Nutzungsdauer von maximal 100 Jahren gleich.
Die Berechnung der kalkulatorischen Abschreibung kann methodisch unterschiedlich erfolgen und zwar linear, degressiv oder progressiv in Anlehnung an den Verlauf der Wertminderung über die gesamte Nutzungsdauer.
Im Normalfall wird einer linearen Abschreibung der Vorzug gegeben. Sie führt zu gleich hohen Beträgen je Abschreibungsperiode, d. h. je Jahr. Es dürfte schwierig sein, von vornherein einen anderen Verlauf der Wertminderung einzuschätzen und annähernd im Voraus bestimmen zu können. Wenn überhaupt, dann könnte ein degressiver Verlauf ggf. für Wirtschaftsgebäude und ein progressiver Verlauf ggf. für äußerst lang nutzbare Gebäude und Einrichtungen – wie z. B. Wasserwerke – angenommen werden. Dafür wäre aber eine eigenständige Prüfung und Annahme für den Einzelfall erforderlich. In der Regel kann und wird ein linearer Abschreibungsverlauf hinreichend genaue Aussagen und Ansätze bei der Ableitung von Kostenkennwerten für die Nutzungskosten liefern.
Für die Berechnung der kalkulatorischen Abschreibung sind – mit Bezug auf die DIN 18960 – als Grundlagen heranzuziehen:
  • die Anschaffungskosten bei Gebäuden bzw. die Herstellungskosten bzw. ggf. die Wiederbeschaffungskosten der Investition (A in Euro) sowie
  • die Anzahl der Jahre der wirtschaftlichen Nutzungsdauer (n Jahre).
Daraus ableitend lässt sich die Abschreibung folgendermaßen bestimmen:
Kalkulatorische Abschreibung:
ak = A / n (in Euro je Jahr)
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