Rechtliche Grundlage und Ausblick
Grundlage zur Grundsteuer-Reform ist das „Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (GrStRefG)" vom 26. November 2019, veröffentlicht im BGBl. I, S. 1794. Die bisher der Grundsteuer zugrunde liegenden Werte spiegeln nicht mehr in ausreichendem Maße die tatsächliche Wertentwicklung von Grundstücken wider. Die Reform sieht vor, dass zunächst das dreistufige Verfahren – bestehend aus Grundstücksbewertung, Steuermessbetrag und einem kommunalen Hebesatz – bestehen bleibt. Die neuen Regelungen zur Grundsteuer, zu der vorher bundesrechtlich oder durch Landesgesetze entschieden wird, sind ab 1. Januar 2025 anzuwenden.
Heranziehung des Bundesmodells
Bis zum 31. Dezember 2024 können die Bundesländer durch eine „Öffnungsklausel“ darüber mitentscheiden, wie sie die Grundsteuer berechnen und ob sie dafür vom Bundesrecht abweichende landesgesetzliche Regelungen vorsehen.
Aus jetziger Sicht werden die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen das Bundesmodell anwenden. Das Saarland und Sachsen weichen gegenüber dem Bundesmodell nur bei der Höhe der Steuermesszahlen ab. Die anderen Bundesländer werden sich voraussichtlich für landesrechtliche Berechnungen entscheiden.
Ausrichtung der Bewertungen
Die Bewertung der Grundstücke nach neuem Recht soll erstmals ab 1. Januar 2022 erfolgen, wofür folgende Aspekte zu beachten sind:
Die Ermittlung der Grundsteuer für Wohngrundstücke soll als sogenanntes „Bundesmodell“ folgende Parameter berücksichtigen:
Die Werte der Grundstücke und der Gebäude werden dabei nicht berücksichtigt. Für Gebäude, die ähnliche Flächen ausweisen, werden auch ähnliche Beträge zur Grundsteuer maßgebend sein, obwohl sich die Gebäude nach dem Wert wesentlich unterscheiden können.
Bei Gewerbegrundstücken soll sich die Grundsteuer am vereinfachten Sachwertverfahren ausrichten, wonach bei der Wertermittlung auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert zu orientieren ist. Bisherige Kriterien wie Gebäudehöhe und Heizungsart bleiben künftig unberücksichtigt. Mit der Grundsteuer „C“, für die von den Kommunen für unbebaute, aber baureife Grundstücke ein erhöhter Hebesatz bestimmt werden kann, soll eine zügigere Deckung des Wohnraumbedarfs unterstützt werden.
Durch eine Senkung der Steuermessbeträge soll Einfluss darauf genommen werden, dass sich die Reform insgesamt aufkommensneutral gestaltet und die Grundstücksbesitzer nicht höher besteuert werden.
Vorbereitende Feststellungen
Den Steuerpflichtigen zur Grundsteuer obliegen Erklärungspflichten für die Ermittlung der neuen Grundsteuerwerte. Die Aufforderung erfolgte durch öffentliche Bekanntmachung im Bundessteuerblatt vom 30. März 2022. Die Feststellungserklärung ist nach § 228 Abs. 6 im Bewertungsgesetz verpflichtend elektronisch nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz an das Finanzamt bis zum 31. Oktober 2022 zu übermitteln, wofür das Portal ELSTER und die ab 1. Juli 2022 zur Verfügung stehenden Formulare genutzt werden können. Informationen und Hilfen sind im Internet unter www.grundsteuerreform.de für das jeweilige Bundesland zu finden. Die erforderlichen Angaben beschränken sich gegenüber der bisherigen Einheitsbewertung auf wenige o. a. Daten, die einfach zu ermitteln sind. Nach Abgabe der Feststellungserklärung ermittelt das Finanzamt den Grundsteuerwert und übermittelt den Grundstückseigentümern einen Grundsteuerwertbescheid als Grundlage für die Berechnung durch Multiplikation mit der Steuermesszahl zum Grundsteuermessbetrag. Nach weiterer Multiplikation mit dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde ergibt sich die künftig zu zahlende Grundsteuer ab dem Jahr 2025. Für den einzelnen Steuerpflichtigen kann sich die Höhe der künftigen Grundsteuer durchaus ändern.