Steuern

Grundsteuer

Steuergegenstand der Grundsteuer sind die Grundstücke, und zwar sowohl unbebaute Grundstücke als auch bebaute Grundstücke einschließlich der Erbbaurechte sowie dem Teileigentum an Grundstücken. Der Wertansatz richtet sich nach dem vom Finanzamt bestimmten Einheitswert als Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG vom 01.02.1991). Die Berechnung der Grundstückswerte basierte in West-Deutschland auf dem Jahr 1964 und in Ost-Deutschland auf dem Jahr 1935.
Daraus ableitend hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) am 10. April 2018 die derzeitige Regelung mit Bezug auf veraltete Einheitswerte bei der Einheitswertermittlung von Grundvermögen als unvereinbar mit dem allgemeinen Gleichheitssatz und somit die Vorschriften für verfassungswidrig erklärt. Das BVerfG legte zugleich fest, dass der Gesetzgeber eine Neuregelung treffen muss. Die neue Grundsteuerregelung wurde durch den Bundesrat am 8. November 2019 beschlossen, worüber unter Grundsteuer-Reform nähere Erläuterungen erfolgen.
Die alten Regelungen sollen jedoch noch übergangsweise bis zum 31. Dezember 2024 anwendbar bleiben. Die neuen Regelungen sind für die Immobilienwirtschaft von weitreichender Bedeutung. Für Bauunternehmen wird die Einführung einer neuen Besteuerung besonders für unbebaute Grundstücke zu beachten sein.
Grundlage für die gegenwärtig zu leistende Grundsteuer ist das Grundsteuergesetz (GrStG) vom 07.08.1973 (zuletzt geändert am 19.12.2008 und veröffentlicht im BGBl. I, S. 2794). Dabei ist vom Einheitswert nach dem Bewertungsgesetz auszugehen. Darauf bezieht das Finanzamt unterschiedlich hohe Steuermesszahlen für die Grundsteuer. Anschließend ermittelt die Gemeinde die Grundsteuer, indem sie je nach Grundstücksart unterschiedliche Hebesätze auf den Steuermessbetrag anwendet. Eingezogen wird die Steuer danach von den Gemeinden.
Beim Steuergegenstand wird differenziert nach:
  • Grundsteuer A: Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und
  • Grundsteuer B: Grundstücke.
Steuerbefreiungen gelten für Grundbesitz, der:
  • für den öffentlichen Dienst sowie für gemeinnützige, mildtätige und kirchliche Zwecke genutzt wird,
  • dem öffentlichen Verkehr dient (einschl. Gewässer),
  • für Bildungseinrichtungen und Krankenhäuser sowie
  • für Bestattungsplätze genutzt wird.
Steuerschuldner ist derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Grundbesitzes zugerechnet ist. Er haftet persönlich und dinglich.
Die Grundsteuer besteuert als Objektsteuer den Grundbesitz nach einem proportionalen Satz. Für die Berechnung gilt folgende Formel:
Jahres-Grundsteuer = Steuermessbetrag x Hebesatz
Der Steuermessbetrag wird durch das zuständige Finanzamt gesondert festgestellt. Dafür bestimmt das Finanzamt zunächst den Wertansatz für das Grundvermögen nach dem Einheitswert und bezieht darauf unterschiedliche Steuermesszahlen.
Die Steuermesszahlen für Grundstücke betragen:
  • bei Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) 6 Promille nach § 14 GrStG und
  • bei Grundsteuer B für bebaute und unbebaute Grundstücke nach § 15 im GrStG:
    • 3,5 Promille mit den Ausnahmen bei:
      • Einfamilienhäusern 2,6 Promille für die ersten 38.346,89 € und 3,5 Promille für den Rest des Einheitswertes oder eines steuerpflichtigen Teils,
      • Zweifamilienhäusern 3,1 Promille.
Die angeführten Steuermesszahlen sind in den alten Bundesländern heranzuziehen. In den neuen Bundesländern (ausgenommen Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) gelten höhere Ansätze von 5 bis 10 Promille. Die Messzahlen beziehen sich auf die alten Einheitswerte nach den Wertverhältnissen zum Stand 1. Januar 1935, beispielsweise für:
  • Altbauten 10 Promille in allen Gemeinden (bei Einfamilienhäusern nur für den 15.338,76 € überschreitenden Teil),
  • Neubauten (bei Einfamilienhäusern nur für den 15.338,76 € übersteigenden Teil):
    • 8 Promille in Gemeinden bis 25.000 Einwohner,
    • 7 Promille in Gemeinden von mehr als 25.000 und bis 1.000.000 Einwohner,
    • 6 Promille in Gemeinden mit mehr als 1.000.000 Einwohner.
Die Grundsteuermesszahlen dienen als Grundlage für die Berechnung des Grundsteuermessbetrages. Dieser wird jeweils neu festgesetzt, wenn eine Wert-, Art- oder Zurechnungsfortschreibung nach § 22 BewG erforderlich ist. Nach Berechnung erteilt das Finanzamt dem Grundstücksbesitzer und der Gemeinde einen Grundsteuermessbescheid. Darauf bezieht die Gemeinde danach den Hebesatz.
Der Hebesatz wird in der Regel für ein oder mehrere Kalenderjahre durch die Gemeinde bestimmt. Die Spanne für die Hebesätze bewegt sich je nach Gemeinde in der Größenordnung von 3,0 bzw. 300 % bis durchaus 8,0 bzw. 800 %. Die Hebesätze sind auch regional sehr unterschiedlich, da die Gemeinden Steuergläubiger sind.
Zwei Beispiele sollen die Zusammenhänge zur Grundsteuer (alte Bundesländer) sowie nachfolgend zum Grundsteuererlass demonstrieren und werden unten angeführt:
  • Beispiel 1: Berechnung der Grundsteuer
  • Beispiel 2: Grundsteuererlass
Unter bestimmten Umständen ist auf Antrag ein Erlass der Grundsteuer möglich, beispielsweise:
  • für Kulturgut und Grünanlagen (§ 32 GrStG) und
  • wegen wesentlicher Ertragsminderung (§ 33 GrStG), wenn z. B. die Istmiete bei einem Wohngebäude um mehr als 20 % gemindert ist und der Vermieter die Minderung nicht zu vertreten hat (z. B. trotz Aktivitäten keine kontinuierliche Vermietung gewährleistet ist oder Forderungsausfälle an Miete vorliegen).
In diesen Fällen kann die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen werden, der 4/5 des Prozentsatzes der Minderung entspricht.
Die Grundsteuer zählt einkommensteuerlich zu den Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten eines Unternehmens. Für selbst genutzte Wohnungen im Privateigentum gilt dies nicht gleichermaßen.
Bei vermieteten Gebäuden ist die Grundsteuer praktisch ein durchlaufender Posten, weil eine Umlage innerhalb der Betriebskosten auf den Mieter erfolgt.

Beispiel 1: Berechnung der Grundsteuer

Bestimmungsgrößen:
Einheitswert eines Einfamilienhauses:50.000 €
Steuermesszahl:2,6 ‰ für 38.346,89 €
3,5 ‰ für restliche 11.653,11 €
Hebesatz der Gemeinde:450 %
Daraus leitet sich ab:
Steuermessbetrag:
2,6 ‰ von38.346,89 €=99,70 €
3,5 ‰ von11.653,11 €=40,79 €

=140,49 €
Jahres-Grundsteuer:
140,49 €x4,5=632,21 €

Beispiel 2: Grundsteuer-Erlass

Jahres-Sollmiete des Wohngebäudes:40.000 €
Jahres-Istmiete:27.000 €
Vermieter trifft keine Schuld, da Forderungsausfälle
Ertragsminderung: (13.000 / 40.000) x 100 % damit mehr als 20 %32,5 %
Minderung der Grundsteuer: Grundsteuer-Erlass in % = 32,5 % x 80 %26,0 %
Da die Istmiete bei dem Wohngebäude um mehr als 20 % gemindert ist und der Vermieter die Minderung nicht zu vertreten hat, kann die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen werden, der 4/5 des Prozentsatzes der Minderung entspricht.
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