Immobilienwirtschaft / Hausverwaltung

Sachwertverfahren

Rechtliche Grundlagen

Das Sachwertverfahren ist eine Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes von bebauten und unbebauten Grundstücken als Sachwert auf Grundlage:
  • der §§ 35 bis 39 in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV 2021 vom 14. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2805), in Kraft seit 1. Januar 2022 als Ersatz der vorherigen ImmoWertV 2010 sowie
  • der §§ 83 bis 90 des Bewertungsgesetzes (BewG vom 01. Februar 1991, letzte Änderung vom 16. Juli 2021 in BGBl. I, S. 2931) für steuerliche Zwecke.

Inhaltliche Grundlagen

Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie mithilfe der Sachwerte der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert.
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie mithilfe der Sachwerte der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert.
Bild: © f:data GmbH
Nach § 35 Abs. 1 ImmoWertV 2021 bestimmt sich der Sachwert des Grundstücks aus
  • den vorläufigen Sachwerten der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen (z. B. Außenanlagen) sowie
  • dem Bodenwert.
Der vorläufige Sachwert der nutzbaren baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist zu bestimmen aus den durchschnittlichen Herstellungskosten von Gebäuden, multipliziert mit einem Regionalfaktor und einem Alterswertminderungsfaktor. Die durchschnittlichen Herstellungskosten entsprechen den aufzuwendenden Kosten vergleichbar für einen Neubau am Wertermittlungsstichtag. Dafür sind in der Regel modellhafte Kostenkennwerte zugrunde zu legen, die auf eine Bezugseinheit als Normalherstellungskosten zu beziehen und mit der Anzahl der entsprechenden Bezugseinheiten der baulichen Anlage zu multiplizieren sind. Sofern in den Normalherstellungskosten werthaltige einzelne Bauteile nicht erfasst wurden, sollten sie mit marktüblichen Zuschlägen bei den Herstellungskosten berücksichtigt werden.
Der Alterswertminderungsfaktor entspricht dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer von baulichen Anlagen.
Der vorläufige Sachwert der für die jeweilige Gebäudeart üblichen sonstigen Anlagen und Außenanlagen ist gesondert zu ermitteln und hinzuzurechnen.
Zugrunde zu legen sind weiterhin die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt und zwar durch Anwendung von Sachwertfaktoren. Sie geben nach § 21 Abs. 3 ImmoWertV 2021 das „Verhältnis des vorläufigen marktangepassten Sachwerts zum vorläufigen Sachwert an“ und sollen auf Grundlage von geeigneten Kaufpreisen und den von ihnen entsprechenden vorläufigen Sachwerten ermittelt werden.
Neben dem Sachwertverfahren kann der Verkehrswert auch nach dem Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren oder mehrerer dieser Verfahren bestimmt werden.
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