Immobilienwirtschaft / Hausverwaltung

Bebaute Grundstücke

Nach § 146 Abs. 1 im Bewertungsgesetz (BewG vom 1. Februar 1991, zuletzt geändert vom 16. Juli 2021) zur Bewertung von Grundvermögen gelten als bebaute Grundstücke jene Grundstücke, für die Merkmale eines unbebauten Grundstücks nach § 145 Abs. 1 BewG nicht zutreffen. Auf bebauten Grundstücken befinden sich benutzbare Gebäude.

Wert eines bebauten Grundstücks

Der Wert eines bebauten Grundstücks bestimmt sich nach § 146 Ab. 2 bis 6 BewG. Er entspricht dem 12,5-fachen der im Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete, vermindert um die Alterswertminderung von Gebäuden für jedes Jahr seit der Bezugsfertigkeit von 0,5 % bis zum Besteuerungszeitpunkt der Grundsteuer, höchstens jedoch 25 %. Der für bebautes Grundstück anzusetzende Wert darf jedoch nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre.
Zur Grundsteuer gelten bisherige Bewertungsregelungen noch bis 2024. Die neue Grundsteuerregelung, näher erläutert unter Grundsteuer-Reform, wird danach maßgebend werden. 

Verkehrswert von bebauten Grundstücken

Zur Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken (Marktwert) und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist die „Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV vom 14. Juli 2021 (in BGBl. I, S. 2805)“ maßgebend, besonders auch mit Anlage 5 als Katalog der Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks. Sie ist seit 1. Januar 2022 anzuwenden und ersetzt die vorherige ImmoWertV 2010, näher erläutert unter Immobilienwertermittlung.
Sie gilt gleichermaßen für die Wertermittlung von grundstücksgleichen und grundstücksbezogenen Rechten.

Wegerecht zum Grundstück

In Verbindung mit bebauten Grundstücken ist auch das Wegerecht von Bedeutung. Es bedeutet, dass ein Grundstückseigentümer das Grundstück eines anderen Grundstücks betreten darf und es als Durchgang benutzen kann, um sein eigenes Grundstück zu erreichen.
In Betracht kommen kann ggf. auch ein Notwegerecht, so nach einem Urteil des BGH vom 13. Mai 2022 (Az.: V ZR 4/21). Danach ist ein Notwegerecht nicht auszuschließen, wenn einem Grundstück die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung mit einer öffentlichen Straße deshalb fehlt, weil die in der Baugenehmigung vorgesehene Zuwegung schon bei der Bebauung technisch nicht herstellbar war bzw. nicht mehr hergestellt werden kann.
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