Bauphysik / EnEV

Neue Regeln beim Energieausweis

19.05.2021
Wer schon einmal mit der Vermietung, dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie zu tun hatte, hat in den meisten Fällen auch schon einmal vom Energieausweis gehört. Aber nicht viele wissen, dass seit 2. Mai 2021 neue Regeln in Kraft getreten sind, die diesen betreffen. Nachfolgend finden Sie eine grundlegende Beschreibung, was ein Energieausweis ist, wann er benötigt wird und wie sich die neuen Richtlinien auswirken.
Neue Regeln beim Energieausweis seit 2. Mai 2021
Neue Regeln beim Energieausweis seit 2. Mai 2021
Bild: © Peggy_Marco, pixabay

Wofür braucht man einen Energieausweis?

Viele Menschen sind daran interessiert, Energie zu sparen und nachhaltiger zu leben. Die notwendigen Informationen über die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes können dem Energieausweis entnommen werden, der auch manchmal Energiepass genannt wird. Er ermöglicht den Vergleich von Immobilien anhand von Energieeffizienz-Klassen, die Interessenten bei der Entscheidung für Miete oder Kauf helfen.

Wann ein Energiepass für Wohnimmobilien und Nichtwohnimmobilien vorhanden sein muss?

Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing einer Immobilie besteht laut den Immobilienfachleuten von McMakler die Pflicht, einen Energieausweis vorzulegen, um die zukünftigen Energiekosten abschätzbar zu machen. Der Energieausweis ist auch seit 2002 für Neubauten und umfangreich modernisierte Gebäude erforderlich. Die Verpflichtung für bestehende Gebäude wurde etwas später schrittweise übernommen. So müssen Hausbesitzer*innen seit Juli 2008 für Gebäude, die vor 1965 gebaut wurden, einen Energiepass vorlegen. Anfang 2009 wurden Wohngebäude mit Baujahr ab 1966 in die Liste aufgenommen.
Seit 2009 gilt die Energieausweispflicht ebenfalls für sogenannte Nichtwohngebäude. Bei großen und viel besuchten Gebäuden muss der Energiepass an einer gut sichtbaren Stelle ausgehängt sein. Dies betrifft Gebäude mit einer Nutzfläche von mehr als 250 Quadratmetern bei behördlicher Nutzung und mit mehr als 500 Quadratmetern bei nicht behördlicher Nutzung. Relevant kann das beispielsweise für Schulen, Krankenhäuser oder Banken, Hotels und Restaurants sein.

Nichtvorlage eines Energieausweises

Wird der Energiepass nicht vorgelegt, kann die verantwortliche Person mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 € belegt werden. Es gibt aber Ausnahmen, bei denen die Pflicht zur Vorlage des Zertifikats entfällt, zum Beispiel wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht, nach dem Verkauf abgerissen werden soll oder eine Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern hat. Auch für Gebäude, die nicht genutzt beziehungsweise nicht regelmäßig geheizt oder gekühlt werden (wie Ferienhäuser) oder einen besonderen Zweck haben (wie Werkstätten, Industrieanlagen oder landwirtschaftliche Gebäude) wird der Energieausweis nicht benötigt.

Welchen Energieausweis brauche ich?

Wenn es um den Energieausweis geht, ist es wichtig, zwischen dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis zu unterscheiden. Beide enthalten wichtige Informationen wie Art und Baujahr des Gebäudes, Art der Lüftung, benötigte Energieträger für Heizung und Warmwasser, Baujahr des Wärmeerzeugers oder der Übertragungsanlage. Bei beiden Arten des Energiepasses wird das Gebäude anhand des Energieverbrauchs oder -bedarfs der entsprechenden Kategorie (von Energieeffizienzklasse A+ bis H) zugeordnet. Darüber hinaus enthält der Energieausweis kurze Hinweise zur Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes, sofern die fachliche Beurteilung nicht ergeben hat, dass derartige Maßnahmen nicht möglich sind.
Ein Energiebedarfsausweis zeigt einen theoretischen Energiebedarf an, der anhand von Faktoren wie Grundfläche, Materialien, Zustand von Wänden, Fenstern berechnet wird. Diese Art von Energieausweis ist ein teureres und technisch aufwendigeres Dokument, das in der Regel bei der Vermietung einer Wohnung nicht benötigt wird. Ein Energiebedarfsausweis ist aber für Neubauten und unsanierte Altbauten, die vor 1977 gebaut wurden und weniger als 5 Wohneinheiten haben, erforderlich. In anderen Fällen genügt ein Energieverbrauchsausweis, der den durchschnittlichen Energieverbrauch pro Quadratmeter über die letzten 3 Jahre darstellt.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

In der Regel hat der Energiepass eine Gültigkeit von 10 Jahren. Wurde das Gebäude jedoch nach der Durchführung der energetischen Maßnahmen umfangreich renoviert oder saniert, muss ein neuer Ausweis erstellt werden. Beim Kauf oder der Anmietung ist es außerdem wichtig, darauf zu achten, wann genau der Energiepass ausgestellt wurde. Denn vor der Energieeinsparverordnung (EnEV), die seit 2014 gilt, wurde die Energieeffizienz anders berechnet, was dazu führte, dass viele Gebäude überbewertet wurden. In einem solchen Fall lohnt es sich, den Endenergiebedarf im Bedarfsausweis zu betrachten. Hier hat sich die Art der Berechnung nicht geändert.

Wer erstellt einen Energieausweis?

Wenn Sie einen Energieausweis benötigen, müssen Sie sich an einen zertifizierten Spezialisten wenden. Es gibt eine Reihe von Regeln, die festlegen, wer berechtigt ist, solche Dokumente zu erstellen. So sind nur Personen mit spezieller Ausbildung berechtigt (meist Architekt*innen oder Bauingenieur*innen), einen Energieausweis für ein bestehendes Gebäude auszustellen. Im § 88 Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist im Detail geregelt, welche Bedingungen erfüllt sein müssen, damit eine Ausstellungsberechtigung für Energieausweise erteilt werden kann. Im Falle eines Energieausweises für Neubauten gibt es je nach Land zusätzliche Einschränkungen. Es ist also sinnvoll, sich mit der lokalen Legislation vertraut zu machen, bevor Sie jemanden mit der Erstellung der notwendigen Dokumentation beauftragen.

Welche neuen Regeln für Energieausweise gelten?

Die Änderungen, die den Energieausweis betreffen und am 2. Mai 2021 in Kraft getreten sind, lassen sich in einige Kategorien einteilen. Zunächst einmal gilt die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises bei Vermietung oder Verkauf eines Hauses und zur Angabe der entsprechenden Pflichtinformationen in Immobilienanzeigen nun auch für Immobilienmakler*innen. Eine Reihe von Regeln dient außerdem dazu, die Genauigkeit des Energieausweises zu erhöhen. So müssen die Aussteller*innen des Energieausweises die angegebenen Daten sorgfältig prüfen und können sie nur verwenden, wenn deren Zuverlässigkeit absolut sicher ist. Die Immobilieneigentümer*innen sind ihrerseits für die Richtigkeit der von ihnen übermittelten Informationen verantwortlich. Darüber hinaus müssen die Zertifikatsaussteller*innen nun bestehende Gebäude vor Ort besichtigen oder anhand geeigneter Fotografien erfassen, um Empfehlungen für Verbesserungen zu geben. Außerdem muss das Zertifikat Angaben zum CO2-Ausstoß, zum detaillierten Stand der Sanierung und zu den inspektionspflichtigen Klimaanlagen mit einem Termin für die nächste Inspektion enthalten.

Fazit

Der Energieausweis ist daher ein wichtiges Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes widerspiegelt und hilft, zukünftige Energiekosten abzuschätzen. In verschiedenen Fällen handelt es sich dabei entweder um einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis. Ein Energiepass ist in der Regel bei Modernisierungen, Neubauten oder Vermietungen erforderlich und muss von eine*r zertifizierten Spezialist*in der Baubranche ausgestellt werden.
Dieser Beitrag wurde von Tim Klamann, Filialleiter McMakler Berlin verfasst.
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