Der Bundesgerichtshof stärkt die Rechte von Auftraggebern: Bei Baumängeln dürfen die Kosten für die Mängelbeseitigung künftig grundsätzlich nicht mehr gekürzt werden, nur weil die Reparatur die Lebensdauer des Bauwerks verlängert. Rechtsanwalt Dr. Andreas Neumann klärt, was das für die Rechtslage bedeutet.
Bisher Kürzung wegen längerer Lebensdauer
Früher haben einige Obergerichte bei Mängeln am Bauwerk die Ersatzansprüche des Auftraggebers gekürzt. Der Grund: Nutzt der Auftraggeber ein vorbehaltlos abgenommenes Werk über längere Zeit ohne Beeinträchtigungen und lässt später einen Mangel beseitigen, erhält er nach erheblicher Zeit der Nutzung ein renoviertes Werk mit längerer Lebensdauer. Dieser Vorteil wurde durch einen sogenannten Abzug „neu für alt“ berücksichtigt.
Daher nahmen einige Obergerichte bei der Berechnung des Ersatzes für Mängelbeseitigungskosten teilweise Kürzungen zulasten des Auftraggebers vor. Sie vertraten die Auffassung, dass der Werkunternehmer für erst später entdeckte Mängel nicht stets die vollständigen, zum Zeitpunkt der Mängelbeseitigung anfallenden Kosten tragen müsse. Dies begründeten sie mit dem Grundsatz von „Treu und Glauben“, dessen Auslegung einen gewissen Ermessensspielraum eröffnet.
Der siebte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 27. November 2025 (VII 112/24) für den Bereich des Baurechts entschieden, dass ein Abzug „neu für alt“ künftig nicht mehr berücksichtigt werden darf. Ein Ausgleich von Vorteilen, die dem Auftraggeber durch die Mängelbeseitigung zufließen, soll stattdessen im Wesentlichen auf die sogenannten Sowieso-Kosten beschränkt bleiben. Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs
Bei der Berechnung der Höhe eines Schadensersatzanspruchs – entsprechend auch bei Nacherfüllung, Minderung oder Kostenerstattung – können dem Geschädigten im Rahmen der sogenannten Vorteilsausgleichung Vorteile angerechnet werden, die ihm zugeflossen sind. Solche Vorteile können z. B. Nutzungen, Steuervorteile oder ersparte Aufwendungen sein. Hintergrund ist der Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB: Der Geschädigte soll durch das schadensstiftende Ereignis nicht besser gestellt werden, als er ohne dieses stünde.
Die Anrechnung solcher Vorteile muss zumutbar sein, im Einklang mit dem Schutzzweck der verletzten Norm stehen und andererseits den Verursacher nicht unbillig entlasten. Bislang konnte der abzuziehende Vorteil auch in einer verlängerten Lebensdauer der Werkleistung bestehen, die durch eine Reparatur eintritt. Damit ist nun aufgrund der Leitentscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27. November 2025 – VII ZR 112/24 – weitgehend Schluss.
Klare Regeln statt Einzelfallabwägungen schränken das richterliche Ermessen ein. Die Sowieso-Kosten bleiben weiterhin abziehbar.
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Konkreter Fall: Mängel an einem Fahrsilo
Dabei ging es konkret um ein Fahrsilo von erheblicher Größe. Während der laufenden Gewährleistungsfrist leitete der Auftraggeber ein selbständiges Beweisverfahren ein. Im Rahmen dieses Beweisverfahrens wurde wirksam durch Schriftsatz unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert. Eine solche Fristsetzung ist bekanntlich wesentliche Anspruchsvoraussetzung, und eine Nachholung im gerichtlichen Verfahren unter Umständen noch möglich.
Die Entscheidung
In erster Instanz obsiegte der Kläger auf Basis einer Beweisaufnahme mit Sachverständigengutachten. Jedoch wurde in der Berufungsinstanz am OLG Nürnberg unter Zitat einer entsprechenden Entscheidung des OLG Naumburg der Betrag um rund ein Drittel reduziert. Weil der Kläger das Fahrsilo längere Zeit ohne wesentliche Beeinträchtigung habe nutzen können, sei der Abzug gerechtfertigt. Der Bundesgerichtshof stellt das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Ansbach wieder her.
Begründet wird diese Entscheidung vor allem mit dem vertraglichen Synallagma, also dem wechselseitigen Leistungsverhältnis bei einem Vertrag. Wenn eine Werkleistung mangelhaft ist, so hat der Werkunternehmer seine Pflicht bereits anfänglich nicht erfüllt, so dass dieses Synallagma gestört ist. In einem solchen Fall erhält der Auftraggeber nach dieser Logik erst mit Nacherfüllung das vertraglich eigentlich geschuldete Bau-Soll.
Folgen für die Praxis
Richterinnen und Richter haben dadurch künftig weniger Ermessen, nach dem Grundsatz von Treu und Glauben im Einzelfall unterschiedliche Abwägungen vorzunehmen, um eine gerechte Einzelfallentscheidung zu finden.
Diese Entwicklung hin zu klareren und eindeutigen Regeln entspricht dem zunehmenden Bedürfnis nach stärker standardisierten Entscheidungsstrukturen in der Justiz. Für den Werkunternehmer bleibt weiterhin die Möglichkeit, sogenannte Sowieso-Kosten geltend zu machen, die nach wie vor vom Anspruch abgezogen werden können.