Zum Widerrufsrecht des Verbrauchers im Baurecht

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Zum Widerrufsrecht des Verbrauchers im Baurecht
02.03.2018

Zum Widerrufsrecht des Verbrauchers im Baurecht

Zum Widerrufsrecht des Verbrauchers im Baurecht
Für ab dem 01.01.2018 geschlossene Verbraucherbauverträge gilt zwingend das neue Widerrufsrecht des Verbrauchers, außer im Falle der notariellen Beurkundung. Beim Notarvertrag sind private Bauherren bereits durch die Notarin oder den Notar und die Vorschriften des Beurkundungsgesetzes vor Übereilung geschützt. Ein Verbraucherbauvertrag gem. § 650i BGB ist ein Vertrag zwischen Verbraucher und Unternehmer, bei dem sich der Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet. Es geht um das Bauen aus einer Hand im Auftrag eines Verbrauchers.
Bei der Einführung des neuen Widerrufsrechts hatte man insbesondere die Verträge über die schlüsselfertige Herstellung von Häusern im Auge. Verbraucher würden beim Schlüsselfertigbau häufig durch zeitlich begrenzte Rabattangebote zum Vertragsschluss gedrängt, so die Gesetzesbegründung. Dabei haben solche Verträge eine erhebliche Größenordnung, werden zumeist nur einmal im Leben geschlossen und sind mit hohen finanziellen Belastungen verbunden. Diese Schutzlücke wird mit dem neuen Widerrufsrecht bei Verbraucherbauverträgen gem. § 650l BGB geschlossen. Der Verbraucherbauvertrag bedarf zu seiner Wirksamkeit zumindest der Textform, so dass nur mündliche Abreden nicht reichen, die Schriftform (mit Unterschriften) aber genügt.
Ob jemand Verbraucher ist, bemisst sich nach dem Zweck des Rechtsgeschäfts. Ist dieser Zweck privat, betrifft er also überwiegend weder die gewerbliche oder selbständige berufliche Tätigkeit der Person, so wird die Verbrauchereigenschaft bejaht. Dies kann auch bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) der Fall sein. Auch Baugemeinschaften können daher Verbraucher sein.
Der Unternehmer ist verpflichtet, den Verbraucher über das Widerrufsrecht in Textform zu belehren. Ein Link reicht nicht. Der Unternehmer sollte sich dabei an das gesetzliche Muster (Anlage 10 zu Art. 249 § 3 EGBGB) halten. Denn bei fehlerhafter Belehrung ist der Unternehmer zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss einem möglichen Widerruf ausgesetzt. Bei Widerruf sind in erster Linie empfangene Leistungen zurück zu gewähren. Dies ist beim Bau jedoch häufig nicht möglich. Dann schuldet der Verbraucher dem Unternehmer gem. § 357d BGB Wertersatz entweder nach Maßgabe der vereinbarten Vergütung oder im Falle deren Unverhältnismäßigkeit entsprechend dem Marktwert der erbrachten Leistungen.
Bauverträge konnten früher nicht widerrufen werden. Dennoch spielte das Widerrufsrecht auf dem Bau auch vor dem 01.01.2018 eine Rolle, da zahlreiche Verträge auf dem Bau gerade keine Bauverträge sind, so z. B. der Architektenvertrag, so das OLG Köln im Beschluss vom 23.03.2017 – 16 U 153/16.
Ein Widerrufsrecht bestand schon vorher und besteht nach wie vor insbesondere auch bei „außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen“. Das sind solche Verträge, die bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers an einem Ort geschlossen werden, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist. Solch ein Ort ist typischerweise auch eine Baustelle. Es reicht, wenn der Verbraucher in solch einem Rahmen einen Antrag macht. Bei Werkverträgen am Bau ist das Widerrufsrecht in der Regel auch nicht gem. § 312g Abs. 2 BGB ausgeschlossen, vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 19.09.2017 – 6 U 76/16. Dies wäre unter Umständen nur bei dringenden Reparatur- oder Instandhaltungsarbeiten der Fall.
Für Unternehmer kann das Widerrufsrecht des Verbrauchers im Baurecht tückisch sein. Häufig wird gar nicht daran gedacht und daher auch eine Belehrung unterlassen. Dann aber gilt die Frist von zwölf Monaten und 14 Tagen. Verträge mit Verbrauchern sollten möglichst in den eigenen Geschäftsräumen geschlossen werden. Das neue Widerrufsrecht für den Verbraucherbauvertrag gilt aber auch in diesem Falle. Es ist zumindest an die korrekte Widerrufsbelehrung zu denken, damit das Risiko in jedem Falle auf 14 Tage nach Vertragsschluss begrenzt ist.
Dieser Beitrag wurde verfasst von Rechtsanwalt Dr. Andreas Neumann, Immoanwalt NRW, Münster, https://immoanwalt.nrw.
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