Baurecht / BGB

Baubeschreibungspflicht des Bauträgers

Der Bauträger ist für ab 1. Januar 2018 abzuschließende Bauträgerverträge verpflichtet, dem Erwerber detaillierte Informationen für die "Errichtung eines Hauses oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks" nach § 650j BGB als eine Baubeschreibung in Textform zu liefern. Dies hat vorvertraglich bzw. vor Beurkundung des Vertrags zu erfolgen. Das setzt zugleich voraus, dass der Text klar formuliert wird, transparent ist und lesbar die Informationen liefert. Eine Baubeschreibung kann folglich nicht "mündlich" abgegeben werden. Vom Bauträger werden Informationen hierfür meistens schon im Vertriebsprospekt mit angegeben.
Inhalt und Umfang der Informationen in der Baubeschreibung haben sich nach den Vorgaben im Artikel 249 - im Einführungsgesetz zum BGB (EGBGB mit §§ 1 und 2 in BGBl. I. Nr. 23/2017, S. 976) zu richten. Die Aussagen, über die mindestens zu informieren ist, beziehen sich auf folgende Vorgaben:
  1. "allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, ggf. Haustyp und Bauweise,
  2. Art und Umfang der angebotenen Leistungen, ggf. der Planung und der Bauleistung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,
  3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,
  4. ggf. Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,
  5. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,
  6. ggf. Beschreibung des Innenausbaus,
  7. ggf. Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,
  8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,
  9. ggf. Beschreibung der Sanitärobjekte, der Arnaturen, der Elektroanlagen, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen".
Die Aufzählung erfasst überwiegend technische Informationen und Daten und ist nicht "abschließend" anzusehen. Im Einzelfall wird und muss nicht immer zu jedem Schwerpunkt eine Information erforderlich und durchaus auch weitere Komponenten vor allem als technische Information wichtig sein. Mindestens müssen aber die wesentlichsten Informationen erfolgen und klar beschrieben werden. Für Bauträgerverträge erfolgte in der Praxis meistens eine "funktionale" Baubeschreibung zu den nur wesentlichsten Bauwerkseigenschaften, oft zum Detail nicht ausführlich. Sie dürfte auch künftig durchaus den Anforderungen entsprechen und möglich sein.
Mit der Baubeschreibung ist vom Bauträger bereits über den verbindlichen Zeitpunkt der Fertigstellung des Hauses zu informieren. In der Regel wird hierzu eine Datumsangabe nach Kalender verlangt werden, notfalls ist die Dauer der Bauausführung anzugeben.
Die vorvertraglich zur Verfügung gestellte Baubeschreibung wird nach § 650u Abs. 2 BGB anschließend nicht Bestandteil des Bauträgervertrags, weil der Vertrag nach § 311b BGB zu beurkunden ist. Dadurch ist auch die Einbeziehung der Baubeschreibung gewährleistet. Wird im Vertrag kein Fertigstellungstermin festgelegt, dann gilt die Angabe aus der Baubeschreibung.
Sollte sich eine Baubeschreibung bei der Ausführung als unvollständig oder unklar ergeben, dann ist nach § 650k Abs. 2 BGB der "Vertrag unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände, insbesondere des Komfort- und Qualitätsstandards nach der übrigen Leistungsbeschreibung auszulegen". Bei Zweifeln zur Vertragsauslegung bezüglich der geschuldeten Leistungen gehen diese zu Lasten des Bauträgers.
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