Baurecht / BGB

Bauträgervertrag

Im Rahmen des neuen Werks- und Bauvertragsrechts im BGB ab 2018 wird der Bauträgervertrag als eigener Vertragstyp gesetzlich geregelt. Er wurde formal aus dem § 632a (alt) BGB herausgelöst und die ab 2018 anwendbaren Vorschriften werden in den §§ 650u und 650v BGB ausgewiesen. Dem Inhalt nach erfolgten keine grundlegenden Änderungen. Im Wesentlichen beziehen sich die Neuregelungen auf die Definition zum Bauträgervertrag und Verweise auf Regelungen des neuen Bauvertragsrechts, ob diese, in welchem Maße oder auch nicht als Ausnahmen bei einem Bauträgervertrag anzuwenden sind. Vorrangig betrifft es Verweise auf den ebenfalls neu geregelten Verbraucherbauvertrag und die Übernahme der Pflichten zur Baubeschreibung und Dokumentation. Unberührt bleiben die neuen Vorschriften zum Bauträgervertrag gegenüber der Gewerbeordnung (GewO - § 34c) und der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV - §§ 3, 4 und 7).
In § 650u Abs. 1 BGB wird der Bauträgervertrag bestimmt als "ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen". Markante Kennzeichen des Vertrags sind folglich:
  • die Pflicht zur Herstellung eines Bauwerks und
  • die Pflicht zur Verschaffung eines Grundstücks.
Vergleichbar in der Aussage ist das Haus als ein Bauwerk und zugleich Gebäude sowohl mit der Nutzung für Wohnzwecke als auch einer gewerblichen Nutzung anzusehen. Ein Umbau kann beispielsweise eine Gebäudesanierung umfassen. Nach der Definition dürften jedoch für Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten Bauträgerverträge nicht maßgebend sein.
Aus der Definition kann für einen Bauträgervertrag als der Bauwerkserrichtung nicht zugleich auch eine gesonderte Verpflichtung für die Bauplanung und Bauüberwachung abgeleitet werden, sondern nur in einem Maße, wie sie zur mängelfreien Bauwerkserrichtung erforderlich ist.
In § 650u Abs. 1, Satz 2 BGB wird darauf verwiesen, dass für den Bauträgervertrag auch die Regelungen zu übernehmen sind aus den:
    • Vertragspflichten und Vorschriften zur Vergütung in §§ 631 und 632 BGB,
    • Abschlagszahlungen nach § 632a, jedoch erweitert um spezielle Regelungen zur Höhe und Absicherung in Bauträgerverträgen in § 650v BGB,
    • Verjährungsregelungen bei Mängelansprüchen in § 634a BGB,
    • für die Abnahme zu berücksichtigende Vorschriften in §§ 640 und 641 BGB, besonders zur Pflicht des Bestellers zur Abnahme des hergestellten Werks,
  • Reglungen zum Bauvertrag nach BGB:
    • Zustandsfeststellung bei verweigerter Abnahme nach § 650g Abs. 1 BGB,
    • Erteilung einer prüfbaren Schlussrechnung nach § 650g Abs. 4 BGB,
  • Vorschriften zum Verbraucherbauvertrag:
    • Pflicht zur Baubeschreibung nach § 650j BGB, mindestens in Aussage einer "funktionalen" Baubeschreibung und einer verbindlichen Angabe zum Fertigstellungszeitpunkts oder hilfsweise die Angabe zur Dauer der Bauausführung,
    • Absicherung von Abschlagszahlungen nach § 650m Abs. 2 BGB,
    • Herausgabe von Unterlagen nach § 650n BGB.
Mit Bezug auf § 650u Abs. 2 BGB sind folgende Vorschriften beim Bauträgervertrag nicht anzuwenden:
  • aus den Allgemeinen Vorschriften zum Werkvertrag:
    • Ausschluss des Rechts zur freien Kündigung nach § 648 BGB,
    • Ausschluss der Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB,
  • aus den Vorschriften zum Bauvertrag:
  • aus den Regelungen zum Verbraucherbauvertrag:
    • Einbeziehung vorvertraglicher Baubeschreibungen nach § 650k Abs. 1 BGB,
    • ein Widerrufsrecht gilt für Erwerber vom Bauträger nicht nach § 650l BGB,
    • Obergrenze bei Abschlagszahlungen in Höhe von maximal 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung nach § 650m Abs. 1 BGB gilt nicht, sofern der Bauträger mit dem Erwerber die Zahlung der Vergütung in Raten vereinbart hat.
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