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Durch einen Architekten- oder Ingenieurvertrag wird die Unternehmerin oder der Unternehmer (Architekt oder Ingenieur) nach dem neuen § 650p Abs. 1 BGB verpflichtet, diejenigen Leistungen zu erbringen, die nach dem Stand der Planung und Ausführung erforderlich sind, um die zwischen den Beteiligten vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. Solche Planungs- und Überwachungsziele sind unter anderem die Geschosszahl und Dachform des Bauwerks (so die Gesetzesbegründung), Kosten und Termine, Standort und Einordnung auf dem Grundstück, Gestaltung und Materialität, Einhaltung von Vorgaben des öffentlichen Baurechts, Vorgaben zur Gebäudekubatur, Nutzungszweck und spezielle Nutzungsanforderungen, Qualitäts- und Ausstattungsstandard, energetische oder bauökologische Anforderungen, Vorgaben von Fördermittelgebern, aber beispielsweise auch die gewählte Unternehmenseinsatzform. Es geht um die Klärung von Qualität, Quantität und Kosten des Vorhabens unter Beibehaltung von genügend Spielraum für den weiteren Planungsprozess.
Soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht bestimmt sind, ist die neue Zielfindungsphase eröffnet und sogar eine regelrechte Vertragspflicht, so Kniffka in seinem zentralen Aufsatz in der Baurecht 2017, Heft 10a, S. 1846, 1854. Werden die Planungs- und Überwachungsziele aber bereits während der Akquisephase zwischen den Beteiligten geklärt, so kann ein Vertrag geschlossen werden, der diese Planungs- und Überwachungsziele im Leistungsumfang bereits enthält. Die Versicherbarkeit allzu genauer Zielvereinbarungen ist mitunter zweifelhaft, da es sich um Garantien handeln könnte. Es besteht ferner trotz Ermittlung der Planungs- und Überwachungsziele keine Vermutung für einen Rechtsbindungswillen und Vertragsschluss oder gar für einen Vollauftrag. An der Notwendigkeit eines möglichst schriftlichen Vertragsschlusses hat sich durch die neue Zielfindungsphase also nichts geändert. Allerdings erleichtert die Möglichkeit einer vertraglichen Zielfindungsphase einen frühen Vertragsschluss. Denn aufgrund der nach der Zielfindungsphase grundsätzlich eingeräumten Sonderkündigungsrechte gem. § 650r BGB wird die Hemmschwelle zum Vertragsschluss gesenkt. Ferner bietet die Zielfindungsphase Indizien für einen Vertragsschluss, worauf Rodemann/Schwenker hinweisen: „Weist etwa der Planer auf das Kündigungsrecht hin und kündigt der Besteller nicht, kann das als Argument für einen konkludenten Vertragsschluss herangezogen werden“ (ZfBR 2017, S. 731, 734).
Sind die wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele bereits bestimmt, was weiterhin häufig im Rahmen der Akquise erfolgen dürfte, so kann geregelt werden, dass die Sonderkündigungsrechte erloschen sind. Ein Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Bestellers im Wege von Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Unternehmers wird allerdings zu Recht für unwirksam gehalten, Rodemann/Schwenker, a.a.O., S. 737. Denn die Sonderkündigungsrechte nach Abschluss der Zielfindungsphase bilden das neue gesetzliche Leitbild.
Mit Abschluss der Zielfindungsphase soll der Planer dem Besteller eine Planungsgrundlage – nicht etwa Planung – mit einer Kosteneinschätzung – nicht etwa Kostenschätzung nach DIN 276 – überreichen. Der Bauherr hat dann ein Sonderkündigungsrecht binnen der gesetzlichen Frist von nur zwei Wochen, die vertraglich verlängert werden sollte. Bei Verbrauchern muss zudem zwingend über die Rechtsfolgen der Sonderkündigung belehrt werden. Ist die Belehrung fehler- oder lückenhaft, kann der Verbraucher noch mitten in der weiteren Abwicklung des Vertrags ohne die Rechtsfolgen der freien Kündigung kündigen. Er erhält ein von der Vergütungspflicht für nicht erbrachte Leistungen befreites freies Kündigungsrecht.
Die Gesetzesbegründung versteht die Planungsgrundlage als grobe Skizze oder ungefähre Beschreibung des potentiellen Bauvorhabens. Sie müsse einen für die weitere Planung belastbaren Wert haben und dem Besteller die fundierte Entscheidung ermöglichen, ob er das Bauprojekt mit diesem Planer realisieren will. Der Gesetzgeber will die Besteller vor den Folgen übereilt abgeschlossener Architekten- und Ingenieurverträge schützen.
Die Planungsgrundlage überschneidet sich – auch wenn sie der „eigentlichen Planung“ vorgeschaltet sein soll – mit der Grundlagenermittlung. Diese sieht insbesondere in den Leistungsbildern „Gebäude und Innenräume“ und „Freianlagen“ als Grundleistungen ein „Klären der Aufgabenstellung“ und ein „Beraten zum gesamten Leistungs- und Untersuchungsbedarf“ vor. Darüber hinaus umfasst die Planungsgrundlage auch Leistungen der Vorplanung gem. Leistungsphase 2. Statt der Vorplanung gem. Leistungsphase 2 lit. c) genügt aber eine grobe Skizze, und statt der Kostenschätzung gem. Leistungsphase 2 lit. g) reicht die Angabe eines Kostenrahmens. Bei Angabe von Mittelwerten ist auf die Möglichkeit von Abweichungen unbedingt hinzuweisen.
Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung bilden einen werkvertraglichen Erfolg. Der Besteller kann etwa unzureichende Unterlagen zurückweisen, so dass die Kündigungsfrist erst bei Vorlage der adäquaten Unterlagen beginnt. Der Architekt sollte den Ablauf der Frist abwarten, bevor er weiterplant, da weitere Leistungen verfrüht und damit im Falle der Kündigung nicht abrechenbar wären. Bei Kündigung auf Basis des Sonderkündigungsrechts ist eine Abnahme der Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung durchzuführen. Kündigungsgründe sind nicht erforderlich. Die Norm ist rein anlassbezogen und bezieht sich allein auf die Vorlage der Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung. Es handelt sich um ein neues ordentliches Kündigungsrecht.
Auch die Architektin oder der Architekt kann kündigen, wenn der Besteller die Zustimmung verweigert oder innerhalb der gesetzten Frist keine Erklärung zu den Unterlagen abgibt, § 650r Abs. 2 BGB. Der Planer wird aber regelmäßig kein Interesse an einer frühen Vertragsbeendigung haben. Er wird in der Regel dazu verpflichtet sein, zunächst eine Abstimmung mit seiner Auftraggeberin oder seinem Auftraggeber zu suchen (Rodemann/Schwenker, a.a.O., S. 736).
Die vertragliche Festlegung der wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele kann dem Architekten bei der Durchsetzung von Nachtragsansprüchen helfen. Denn bei nachträglichen Änderungen wird künftig zwischen notwendigen und gewillkürten Änderungen differenziert. Eine notwendige Änderung liegt nur dann vor, wenn sie für die Erreichung der bereits vereinbarten Ziele unabdingbar ist, wie beispielsweise die Erfüllung behördlicher Auflagen. Bei notwendigen Änderungen ist eine Ablehnung des Architekten nur in seltenen Ausnahmefällen wegen subjektiver oder objektiver Unmöglichkeit zulässig. Bei gewillkürten Änderungen hingegen, also Änderungen der bereits vereinbarten Ziele selbst, kann der Architekt sich auf die Unzumutbarkeit berufen und sie ablehnen.
Es wird empfohlen, Regeltatbestände der Unzumutbarkeit im Vertrag zu definieren, um Streit darüber vorzubeugen. So kann vereinbart werden, dass eine Änderung für den Architekten insbesondere dann unzumutbar ist, wenn sich die Planung auf ein anderes Grundstück beziehen soll, wenn sich der Charakter des Gebäudes insgesamt so verändern würde, dass die Identität des Gebäudes nicht mehr gewahrt wäre oder wenn der Auftraggeber von vorneherein endgültig und ernsthaft die Zahlung einer dem Auftragnehmer für die zusätzlich zu erbringenden Planungsleistungen zustehenden Vergütung verweigert, sowie wenn das Büro des Architekten auf die Ausführung der geänderten Leistungen nicht eingerichtet ist.