Fehler beim Fundament können rechtliche Folgen haben. Grenzüberschreitungen betreffen nicht nur das Baurecht, sondern auch zivilrechtliche Ansprüche. Anhand eines Verfahrens am Landgericht Münster erläutert Rechtsanwalt Dr. Andreas Neumann die Folgen eines geringfügigen Sohlenüberstands.
Wenn sich der eigene Bauunternehmer bei der Fundamentplatte verschätzt, kann dies ärgerliche Folgen nach sich ziehen. Grenzüberschreitungen sind grundsätzlich schon öffentlich-rechtlich problematisch, weil sich die Frage des genehmigungsgerechten Bauens stellt. Was genau sind aber die zivilrechtlichen Folgen?
Grenzüberschreitender Fundamentbau
Bauunternehmer S, tätig für den Nachbarn B, überschreitet bei der Errichtung des Kellerfundaments die Grundstücksgrenze zum klagenden Nachbarn K. Der Überbau betrifft lediglich das Kellergeschoss des angrenzenden Gebäudes, ragt wenige Zentimeter über die Grenze hinaus und macht im Ergebnis insgesamt weniger als einen Quadratmeter verlorene Nutzfläche für K aus.
Hingewiesen auf den Fehler des S, macht der Bauunternehmer des K jedoch erhebliche Baubehinderungen geltend und stellt die Arbeiten über Monate hinweg unter Verweis auf erforderliche Planungsänderungen ein. K verlangt nach Abschluss aller Arbeiten und öffentlich-rechtlicher Bauabnahme dennoch Schadensersatz in fünfstelliger Höhe, während der Wert der verlorenen Nutzfläche objektiv allenfalls einen geringfügigen dreistelligen Betrag rechtfertigen würde. Zu Recht?
Ein geringfügiger, nicht grob fahrlässiger Sohlenüberstand rechtfertigt keinen umfangreichen Schadensersatz.
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Keine Fahrlässigkeit – keine Ansprüche
Nach § 912 BGB darf ein Sohlenüberstand stehenbleiben, solange keinerlei grobe Fahrlässigkeit oder gar Vorsatz im Raume steht. Die daraus folgende Überbaurente ist eine abschließende Sonderregelung für geringfügige Grenzüberschreitungen, die grundsätzlich andere Schadensersatzansprüche verdrängen soll. Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit sind in solchen Fällen in aller Regel mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auszuschließen und werden vorliegend auch nicht vorgeworfen.
Die regelmäßige Überbaurente kann rechtlich auch ersetzt werden durch einen durch Grundbucheintragung in Abteilung II des Grundbuchs dinglich gesicherten Abkauf der versehentlich überbauten Fläche.
Überbau oder Abkauf
Die monatelange Bauverzögerung ist im skizzierten Fall – genau besehen – nicht durch den Sohlenüberstand verursacht, sondern durch das Verhalten des Bauunternehmers des klagenden Nachbarn selbst. Ein Schadensersatzanspruch scheidet aus, da die Verzögerung nicht auf den Überbau zurückzuführen ist. Schadensersatzansprüche nach § 823 BGB sind nur bei vorsätzlichem oder grob fahrlässigem Handeln eröffnet, während nachbarrechtliche Ansprüche auch ohne Verschulden entstehen können. Bei geringfügigen, fahrlässigen Grenzüberschreitungen bleibt es bei der Überbaurente oder einem möglichen Abkauf.
Klageabweisung
Klagt der Nachbar wie vorliegend dennoch allein auf Schadensersatz, so ist die Klage abzuweisen. Denn auch eine Überbaurente kann nur Zug um Zug gegen eine dingliche Absicherung im Grundbuch verlangt werden.