Bauplanung

Bauzeit-Kosten-Optimierung

Die Bauzeitforderungen des Auftraggebers berücksichtigen in der Regel nicht die für das Bauunternehmen besonders günstigen, weil besonders gewinnträchtigen, Bauzeitvorstellungen. Andererseits kann der Auftraggeber eine Bauzeitverkürzung wünschen und bereit sein, dafür zusätzliche finanzielle Mittel einzusetzen.
Daraus leitet sich dann ein Optimierungsansatz ab. Für die Berechnung sind Kostenumfänge und -verläufe zu prüfen, um festzustellen, wo die Baukosten im kritischen Zeitbereich liegen. Das sind vor allem
  • die Beschleunigungskosten, wie z. B. Mehrkosten für kurzfristige Materialbeschaffung, Überstundenzuschläge u. a.,
  • die Baustellengemeinkosten (BGK), die mit der Länge der Bauzeit stetig zunehmen,
  • die Vertragsstrafe, die unter Umständen in Abhängigkeit vom ursprünglich vereinbarten Fertigstellungstermin wirksam wird.
Die Verständigung zwischen Auftraggeber und Bauunternehmen bezüglich einer Bauzeitverkürzung wird sich in der Regel am zusätzlichen Nutzen orientieren, der mit der Bauzeitverkürzung erreicht wird. Die Überlegungen gehen davon aus, dass beide am zusätzlichen Nutzen in angemessener Höhe teilhaben.
Der Bauherr als Auftraggeber verlangt eine Bauzeit, die er für notwendig erachtet. Dabei stützt er sich auf Empfehlungen, die der Architekt im Zusammenhang mit der Erarbeitung des Leistungsverzeichnisses, für angemessen hält.
Die vom Bauherrn verlangte Bauzeit, sprich auch: Ausführungsfrist, wird in der Regel so fixiert:
  • Baufreigabe am 15. April, Übergabe des nutzungsfähigen Bauwerks am 10. September 15.00 Uhr oder
  • Ausführungsfrist: 200 Werktage.
Wie die Ausführungsfristen dem Bauunternehmen - in der Regel schon im Zusammenhang mit der Ausschreibung - auch immer vorgegeben werden, sie orientieren sich an folgenden Überlegungen:
  1. Der Bauherr lässt sich bei der Vorgabe der Bauzeit in erster Linie von seinen Ansprüchen an die Kapitalverwertung, von seinen Nutzensberechnungen und seinem Gewinnstreben leiten.
  2. Wenn die Bauzeit in der Weise vorgegeben wird, wie z. B. 200 Werktage, dann lässt das Verfahren die Möglichkeit zu, die zeitliche Einordnung des Projekts in die Unternehmensstrategie mit dem Bauunternehmen auszuhandeln. Namentlich passiert das bei beschränkten Ausschreibungen oder der freihändigen Vergabe. In diesen Fällen wird das Bauunternehmen danach trachten, die Bauzeit unter den Bedingungen eines recht günstigen Einsatzes seiner Betriebsmittel, vor allem der Arbeitskräfte und der Geräte, einzuordnen.
  3. Die Bauzeitforderungen des Bauherrn berücksichtigen nun überhaupt nicht die für das Bauunternehmen besonders günstigen, weil besonders gewinnträchtigen Bauzeitvorstellungen.
Letzteres bietet den Optimierungsansatz. Er unterstellt, dass
  • entweder der Bauherr eine bestimmte Bauzeitverkürzung, d. h. Unterschreitung der von ihm vorgegebenen Bauzeit, wünscht und bereit ist, dafür zusätzliche Finanzmittel, sprich: Stimulierungsmittel, einzusetzen oder
  • das Bauunternehmen Möglichkeiten sieht, die vom Bauherrn verlangte Bauzeit zu unterschreiten, ihm diese Bauzeitverkürzung anbietet und dafür von ihm eine entsprechende finanzielle Anerkennung verlangt.
  • Schließlich besteht eine dritte Möglichkeit darin, dass das Bauunternehmen eine Bauzeit zurealisieren in der Lage ist, die unterhalb der Bauzeitforderung des Bauherrn, aber im Bereich der "wirtschaftlichen Bauzeit" des Bauunternehmens liegt und ihm finanzielle Vorteile bringt.
Alle drei Möglichkeiten setzen voraus, dass das Bauunternehmen exakte Berechnungen über die Bauzeit-Kosten-Dynamik anzustellen in der Lage ist und diese in einer graphischen Übersicht – nachfolgend demonstriert - darzustellen vermag.
Diese bilden dann die Grundlage für optimale Entscheidungen mit dem Optimierungsziel, Bauzeitverkürzungen unter den Bedingungen minimaler Mehrkosten und einer ggf. zusätzlichen finanziellen Vergütung durchzusetzen.

Überblick Bauzeit-Kosten-Dynamik

Bauzeit-Kosten-Optimierung
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